Câu hỏi

Ông Đỗ Ngọc Chung (Phúc Thọ, Hà Nội) hỏi về việc cấp sổ đỏ đối với thửa đất nằm trên địa bàn nhiều xã và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với công trình xây dựng không phải là nhà ở.

Trả lời

Luật sư Ma Văn Giang (Văn phòng Luật sư Nam Hồng – Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu là quá trình Nhà nước xác nhận quyền hợp pháp về sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, thông qua việc cấp chứng thư pháp lý, tức Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đối tượng được cấp Giấy chứng nhận lần đầu là thửa đất và tài sản gắn liền với đất chưa từng được cấp Giấy chứng nhận, hoặc đã được cấp nhưng vi phạm quy định pháp luật (ví dụ: cấp sai đối tượng, sai diện tích...).

Tại Điều 147 Luật Đất đai năm 2024, quy định rõ về việc cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp thửa đất thuộc phạm vi nhiều đơn vị hành chính cấp xã như sau:

– Trường hợp 1: Thửa đất nằm trên địa bàn nhiều xã, phường, thị trấn nhưng thuộc thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận của cùng một cơ quan, thì sẽ cấp một Giấy chứng nhận cho toàn bộ thửa đất. Trong đó, phải xác định rõ từng phần diện tích thuộc địa giới hành chính của từng xã, phường, thị trấn.

– Trường hợp 2: Thửa đất nằm trên địa bàn nhiều xã, phường, thị trấn và thuộc thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận của các cơ quan khác nhau, thì việc cấp Giấy chứng nhận sẽ được thực hiện riêng biệt theo từng phần thửa đất thuộc thẩm quyền của từng cơ quan.

Về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với công trình xây dựng không phải là nhà ở, luật sư Ma Văn Giang (Văn phòng Luật sư Nam Hồng – Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết:

Theo Điều 149 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sở hữu công trình xây dựng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu có một trong các loại giấy tờ sau:

Giấy phép xây dựng công trình hoặc giấy phép xây dựng có thời hạn (trong trường hợp thuộc diện phải xin cấp phép theo quy định pháp luật về xây dựng).

Giấy tờ về sở hữu công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ, trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng.

Giấy tờ mua bán, tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quy định pháp luật.

Bản án, quyết định của Tòa án hoặc giấy tờ khác của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật, xác định quyền sở hữu công trình.

Một trong các giấy tờ nêu trên mà đứng tên người khác nhưng hiện không có tranh chấp.

Trường hợp đặc biệt: Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sở hữu công trình xây dựng trước ngày 01/7/2004, không có các loại giấy tờ nêu trên nhưng không có tranh chấp, thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận.

Ngoài ra, nếu công trình không thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng, thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận. Còn nếu thuộc diện phải xin phép nhưng không có giấy phép, thì phải có xác nhận của cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện, xác nhận công trình đủ điều kiện tồn tại theo quy định pháp luật.

Đối với tổ chức trong nước, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức tôn giáo và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, nếu có công trình xây dựng kèm theo giấy tờ phù hợp với pháp luật xây dựng, thì cũng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp công trình xây dựng được hình thành thông qua việc mua bán, tặng cho, thừa kế hoặc hình thức sở hữu khác, thì chủ sở hữu phải có giấy tờ giao dịch hợp pháp theo quy định.

Trường hợp chủ sở hữu công trình không có quyền sử dụng đất đối với thửa đất đó, thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận nếu có đủ các điều kiện sau:

Có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu công trình theo quy định.

Có hợp đồng thuê đất, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hoặc văn bản chấp thuận của người có quyền sử dụng đất cho phép xây dựng công trình, đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.

Đối với các dự án có nhiều hạng mục công trình, thì có thể được cấp Giấy chứng nhận cho từng hạng mục hoặc từng phần diện tích của hạng mục công trình đó.

×