Câu hỏi:

Bạn đọc Thanh Thảo (Nam Vân, Nam Định) hỏi: Từ năm 2025, cần lưu ý gì khi sang tên sổ đỏ để tránh bị xử phạt?

Trả lời:

Luật sư Cao Thanh Tâm – Giám đốc Công ty Luật TNHH CTT Piper Việt Nam, Đoàn Luật sư Hà Nội cho biết: “Sang tên Sổ đỏ” là cách gọi phổ biến của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất trong các trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế. Việc đăng ký này có thể áp dụng cho: Quyền sử dụng đất (chỉ có đất); hoặc Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cả nhà ở hoặc các tài sản khác trên đất).

Chậm sang tên sổ đỏ: Bị phạt đến 50 triệu, giao dịch có thể bị vô hiệu

Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền đối với các trường hợp quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này. Riêng các trường hợp thi hành án, thời hạn tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế thì tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế hoặc từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

Như vậy, khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất, người dân phải thực hiện thủ tục sang tên trong vòng 30 ngày kể từ ngày công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Nếu không thực hiện đúng thời hạn, sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định.

Cụ thể, theo khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, mức xử phạt hành chính đối với hành vi chậm đăng ký biến động như sau: Từ 2–3 triệu đồng đối với cá nhân; Từ 4–6 triệu đồng đối với tổ chức. Ngoài ra, người vi phạm còn bị buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định.

Khai thuế và lệ phí trước bạ đúng hạn: Bên cạnh việc đăng ký sang tên, người nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất còn phải thực hiện nghĩa vụ khai thuế và nộp lệ phí theo quy định.

Về thuế thu nhập cá nhân: Theo khoản 5 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà, đất như sau:

Nếu không có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay, bên bán phải nộp hồ sơ khai thuế trong vòng 10 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực.

Nếu có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay, thời hạn khai thuế là thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.

Trường hợp nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng trong tương lai, thời điểm khai thuế là khi nộp hồ sơ tại cơ quan thuế.

Về lệ phí trước bạ: Theo khoản 2 Điều 10 và khoản 8 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, người dân phải: Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng thời điểm nộp hồ sơ đăng ký sang tên tại cơ quan có thẩm quyền; Nộp lệ phí trước bạ trong vòng 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo của cơ quan thuế, trừ trường hợp được ghi nợ.

Nếu khai hoặc nộp trễ, người nộp thuế có thể bị xử phạt theo Điều 13 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, với mức phạt từ 2 triệu đến 25 triệu đồng, tùy mức độ vi phạm.

Những hành vi cần tránh khi sang tên sổ đỏ:

- Chuyển nhượng, tặng cho đất chưa có Giấy chứng nhận (sổ đỏ): Đây là hành vi bị cấm theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Mức phạt như sau: Cá nhân: 30–50 triệu đồng; Tổ chức: 60–100 triệu đồng. Ngoài ra, các giao dịch không hợp pháp này có thể bị tuyên vô hiệu, buộc trả lại lợi ích thu được, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi tài sản của các bên liên quan.

- Tự ý chỉnh sửa, tẩy xóa thông tin trên Giấy chứng nhận: Theo khoản 1 và khoản 4 Điều 27 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, hành vi tự ý sửa đổi nội dung Giấy chứng nhận là vi phạm pháp luật và bị xử phạt: Cá nhân: 2–5 triệu đồng; Tổ chức: 4–10 triệu đồng. Ngoài ra, người vi phạm còn phải nộp lại Giấy chứng nhận bị chỉnh sửa trái phép.

Những trường hợp bị cấm hoặc hạn chế sang tên sổ đỏ từ năm 2025

Ngoài các quy định về thời hạn và nghĩa vụ tài chính, người dân cũng cần lưu ý: không phải mọi trường hợp đều được phép sang tên sổ đỏ. Luật Đất đai năm 2024 đã quy định rõ các trường hợp bị hạn chế hoặc không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhằm đảm bảo quản lý chặt chẽ tài nguyên đất đai, đặc biệt ở khu vực nhạy cảm như rừng phòng hộ, rừng đặc dụng.

Theo khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024, các trường hợp sau không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất ở và đất khác trong các khu vực này (bao gồm phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng).

Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, nếu pháp luật không cho phép, thì không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Người dân tộc thiểu số được giao đất theo Điều 48 Luật Đất đai 2024 cũng bị giới hạn quyền chuyển nhượng trong một số trường hợp cụ thể để tránh tình trạng mua bán, chuyển nhượng trái mục đích chính sách.

Theo Điều 47 Luật Đất đai 2024, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hợp pháp từ người khác chỉ được phép chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho cá nhân khác trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh.

Quy định này nhằm kiểm soát việc tích tụ đất đai, hạn chế tình trạng chuyển nhượng đất tràn lan, gây khó khăn trong quản lý quỹ đất sản xuất và đảm bảo an ninh lương thực tại địa phương.

×