Để bảo đảm quyền lợi cho người dân, Luật Đất đai 2024 quy định việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại sẽ chỉ áp dụng cho các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng (có đủ điện, đường, trường, trạm…).

Các dự án quy mô nhỏ lẻ, không đáp ứng tiêu chí khu đô thị đồng bộ hạ tầng sẽ phải triển khai thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất. Doanh nghiệp phải đàm phán với người dân để nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất…

Cơ chế thỏa thuận dựa trên nguyên tắc bình đẳng về địa vị pháp lý sẽ bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người dân so với cơ chế thu hồi đất.

Với trường hợp thu hồi đất thì tiền bồi thường về đất được xác định theo giá đất cụ thể, tương xứng với giá trên thị trường. Luật cũng cho phép đa dạng hóa hình thức bồi thường (bằng nhiều loại đất hoặc bằng tiền) và đề ra yêu cầu nghiêm ngặt trong bố trí tái định cư.

Các quy định này sẽ giúp hạn chế xáo trộn đời sống của người dân khi Nhà nước triển khai các dự án phát triển kinh tế. Tuy nhiên một bài toán quan trọng là giải quyết vấn đề sinh kế cho người nông dân ở những khu vực không có tiềm năng, lợi thế để phát triển thông qua các dự án đầu tư.

Vài năm trước tại một số tỉnh thuộc đồng bằng sông Cửu Long nở rộ hiện tượng nông dân đào ao nuôi tôm nước lợ tự phát. Để nuôi tôm nước lợ, người dân đã tự khoan giếng lấy nước mặn hoặc rải thêm muối khoáng, tiềm ẩn nguy cơ ô nhiễm, khiến đồng ruộng bị nước mặn xâm nhập, ảnh hưởng đến năng suất trồng lúa.

Lợi nhuận từ việc nuôi tôm cao gấp khoảng 25 lần trồng lúa đã khiến các hộ nông dân bỏ lúa, chuyển sang nuôi tôm tự phát. Rõ ràng nhu cầu tìm hướng sản xuất kinh doanh hiệu quả, cải thiện thu nhập là nhu cầu chính đáng của mọi người dân mà Nhà nước cần có chính sách bảo đảm.

Luật Đất đai năm 2013 mặc dù đề ra nguyên tắc sử dụng đất phải "bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho an ninh lương thực" (Điều 35) nhưng lại thiếu cơ chế điều tiết giữa các địa phương, vùng miền để đảm bảo lợi ích cho các địa phương có tỷ lệ đất nông nghiệp lớn. Người nông dân trồng lúa chưa được bảo đảm quyền lợi một cách thỏa đáng.

Nghị quyết số 18-NQ/TW của Đảng về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai (Nghị quyết 18) đã đề ra giải pháp khắc phục là "có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương".

Trước đây, dự thảo Luật Đất đai có quy định "Nhà nước điều tiết nguồn thu từ đất của các tỉnh, thành về ngân sách trung ương để phân bổ cho các địa phương thực hiện nhiệm vụ bảo đảm an ninh lương thực, bảo tồn thiên nhiên, đa dạng sinh học, bảo đảm an ninh, quốc phòng..." Quy định này đã được xóa bỏ khi thông qua luật (bởi vấn đề điều tiết nguồn thu ngân sách không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai), tuy nhiên do đã được nêu trong Nghị quyết 18, chủ trương này sẽ sớm thể chế thành pháp luật khi sửa đổi các luật liên quan, gồm Luật Ngân sách nhà nước, Luật Đầu tư công…

Như vậy, Đảng và Nhà nước đã nắm bắt thực trạng các địa phương thiệt thòi về điều kiện tự nhiên để phát triển kinh tế - xã hội, có mức độ đầu tư kết cấu hạ tầng chưa cao, là "vựa lúa", có nhiệm vụ bảo đảm an ninh lương thực cho cả nước nên khó triển khai các dự án phát triển kinh tế. Để đảm bảo công bằng, cần thiết phải điều tiết nguồn thu từ đất của các tỉnh, thành phát triển nhiều khu công nghiệp, khu đô thị, du lịch... nhằm phân bổ cho các địa phương chưa có điều kiện phát triển kinh tế...

Thời gian qua xuất hiện tình trạng các địa phương "chạy đua" triển khai các dự án khu công nghiệp, khu đô thị, sân golf... theo phong trào, dẫn đến đầu tư tràn lan, dàn trải, cạnh tranh lẫn nhau, tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp thấp…

Luật Quy hoạch năm 2017 đã đề ra công cụ quản lý thông qua quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, đưa ra yêu cầu phát triển liên kết vùng, phát huy tiềm năng mỗi địa phương, tùy theo thế mạnh mà trong từng vùng sẽ có sự phân công, mỗi tỉnh ưu tiên phát triển một số loại hình dự án, ngành nghề trọng điểm. Ngân sách Nhà nước sẽ được điều tiết giữa các tỉnh để đảm bảo công bằng.

Nhưng chỉ điều tiết ngân sách ("cho con cá") thôi chưa đủ, điều quan trọng là cần tạo cơ chế, động lực để người nông dân có thể tự tăng gia sản xuất, cải thiện thu nhập trên đất của mình ("cho cần câu").

Nghị quyết 18 đã gợi mở hướng đi mới thông qua chính sách sử dụng đất đa mục đích theo hướng "tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sản xuất cây trồng, vật nuôi, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp theo quy hoạch"; "xây dựng các quy định pháp luật đối với quản lý và sử dụng đất kết hợp đa mục đích: bổ sung các quy định về đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ".

Luật Đất đai 2024 chuyển từ chế độ sử dụng đất đơn nhiệm sang chế độ sử dụng đất đa nhiệm. Điều 218 đã quy định cụ thể về sử dụng đất kết hợp đa mục đích, gồm trường hợp đất nông nghiệp sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu…

Với riêng đất trồng lúa, Luật một mặt quy định Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đổi sang mục đích phi nông nghiệp; nhưng một mặt cũng cho phép chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi, được sử dụng một tỷ lệ đất để xây dựng công trình phục vụ sản xuất nông nghiệp (Điều 182).

Luật Đất đai 2024 cũng đề ra các nguyên tắc, yêu cầu về sử dụng đất đa mục đích để quản lý chặt chẽ, theo đó việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải không làm thay đổi loại đất; không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính; không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng các thửa đất liền kề; phải có phương án sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt… Đồng thời Luật cũng quy định tiền sử dụng đất nộp thêm khi sử dụng đất kết hợp đa mục đích.

Chính sách sử dụng đất đa mục đích rõ ràng sẽ một mặt làm tăng hiệu quả sử dụng đất, tạo công ăn việc làm, đảm bảo sinh kế cho người dân, giúp cải thiện thu nhập; mặt khác sẽ bổ sung nguồn thu từ tiền sử dụng đất nộp thêm cho ngân sách Nhà nước. Một giải pháp ích nước - lợi nhà nếu được triển khai hiệu quả; giúp khắc phục tình trạng bỏ hoang đồng ruộng để đưa đất nông nghiệp vào khai thác, sử dụng hiệu quả.

Chính sách mới này hứa hẹn tạo điều kiện thúc đẩy các loại hình du lịch sinh thái, du lịch trải nghiệm khám phá miệt vườn..., đặc biệt là mô hình "Farmstay" (trang trại kết hợp du lịch nghỉ dưỡng) nở rộ thời gian gần đây; tạo động lực phát triển cho vùng đồng bằng sông Hồng, sông Cửu Long.

Ngoài ra, để cải thiện sinh kế của người nông dân thì cần giúp họ trở thành "nông dân chuyên nghiệp" bằng cách thúc đẩy tích tụ, tập trung đất nông nghiệp để triển khai các dự án nông nghiệp sản xuất hàng hóa quy mô lớn, khắc phục tình trạng manh mún, nhỏ lẻ, tự phát như hiện nay.

Điều 177 Luật Đất đai 2024 đã mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân lên không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp và giao trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh quy định hạn mức này phù hợp với điều kiện địa phương.

Điều 176 cũng quy định hạn mức giao đất nông nghiệp, ví dụ với đất trồng cây hàng năm là không quá 03ha tại các tỉnh khu vực Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Cửu Long; không quá 02ha với tỉnh khác. Như vậy, một cá nhân có thể nhận chuyển nhượng tối đa 45ha đất trồng cây hàng năm (gồm đất trồng lúa) tại khu vực đồng bằng sông Cửu Long; quy mô đủ lớn để yên tâm đầu tư vào sản xuất, áp dụng khoa học, công nghệ trong sản xuất hàng hóa, nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Cùng với giải pháp mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân ("hạn điền"), Luật còn mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Theo đó, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp và các tổ chức kinh tế cũng được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa để thực hiện dự án sản xuất nông nghiệp theo mô hình sản xuất hàng hóa tập trung, quy mô lớn.

Như vậy, người nông dân trong thời kỳ mới có thể thành lập doanh nghiệp để "thu gom" đất nông nghiệp hoặc chuyển quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào các doanh nghiệp để thực hiện các dự án sản xuất, giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Những đổi mới của Nghị quyết 18 và Luật Đất đai 2024 đã tạo cơ chế đột phá để khai phá nguồn lực đất nông nghiệp, đặc biệt đất trồng lúa, giúp khắc phục tình trạng bỏ hoang đất hoặc sử dụng sai mục đích và cải thiện sinh kế người dân.

×