Đất đai là một tài sản đặc biệt và vô cùng có giá trị, song song đó, đất đai cũng là tài sản dẫn đến nhiều tranh chấp nhất. Khi có tranh chấp xảy ra, để bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong tranh chấp, họ sẽ đưa ra những chứng cứ chứng minh cho quyền sử dụng đất của họ. 

Một trong những giấy tờ quan trọng là sổ đỏ. Vậy, trong trường hợp đất không có sổ đỏ đang tranh chấp giải quyết như thế nào? Liệu sổ đỏ có là chứng cứ duy nhất chứng minh cho quyền sử dụng đất?

Sổ đỏ có phải là cơ sở duy nhất để giải quyết tranh chấp đất đai?

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì sổ đỏ (hay còn gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) là chứng thư pháp lý chứng minh cho việc sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. 

Tuy nhiên, trong trường hợp người sử dụng đất không có sổ đỏ, họ có thể đưa ra những giấy tờ liên quan chứng minh cho việc sử dụng đất của mình, cụ thể là những giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 như sau:

Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Ngoài ra, theo Khoản 1 Điều 91 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (không có sổ đỏ và không có các giấy tờ khác theo Điều 100 Luật Đất đai 2013) thì việc giải quyết tranh chấp được thực hiện dựa theo các căn cứ sau:

Một là, chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra;

Hai là, thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;

Ba là, sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

Bốn là, chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước;

Năm là, quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ để giải quyết tranh chấp đất không nằm trong sổ đỏ

Khoản 1 Điều 91 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định việc tranh chấp đất đai khi không có giấy tờ sẽ được giải quyết dựa trên các "CĂN CỨ" sau:

Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra;

Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;

Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước;

Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài các căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ nêu trên, cơ quan thẩm quyền cũng có thể dựa vào kết quả xác minh thực tế; Biên bản hòa giải; Lời khai của các đương sự; Giấy tờ giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất của các bên; Kết quả giám định,.. nếu có.

Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai khi không có sổ đỏ

Căn cứ theo Điều 202, Điều 203 Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự giải quyết tranh chấp đất đai gồm các bước chính sau:

1. Hòa giải tranh chấp tại UBND cấp xã/phường

Khi xảy ra tranh chấp đất đai thì Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc giải quyết thông qua hòa giải ở cơ sở (theo khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013).

Căn cứ khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, trường hợp tranh chấp đất đai mà các bên không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để hòa giải (gọi chung là cấp xã).

Lưu ý: Chỉ những tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất mới bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã. Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã.

Như vậy, dù tranh chấp đất đai có sổ đỏ hay không có sổ đỏ đều phải hòa giải tại UBND cấp xã/phường nơi có đất.

Căn cứ khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, nếu hòa giải tại UBND cấp xã không thành mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp theo quy định sau:

Hình thức 1: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Hình thức 2: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền.

Nếu các bên lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND thì thực hiện như sau:

- Tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

- Tranh chấp mà một bên là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Trên đây là cách giải quyết khi xảy ra tranh chấp đất đai không có sổ đỏ. Theo đó, có 2 bước giải quyết khi đất đai xảy ra tranh chấp mà không có sổ đỏ đó là hòa giải và khởi kiện lên tòa án nhân dân.

×