Mặt bằng bán lẻ truyền thống tụt dốc

Ghi nhận của PV Dân Việt, thời gian qua, nhiều mặt bằng bán lẻ, nhà phố tại TP.HM đang bị bỏ trống, trong tình trạng chờ khách thuê. Đơn cử, nhiều tuyến đường như Điện Biên Phủ (quận 3), Lê Văn Sỹ (quận Tân Bình, quận 3), Phan Đình Phùng, Hai Bà Trưng (quận Phú Nhuận), 3/2 (quận 10), Cách Mạng Tháng Tám (quận 3)… nhiều mặt bằng nhà phố cho thuê đang đóng cửa. Phía trước các ngôi nhà, chi chít các tấm bảng ghi thông tin cho thuê nhà.

Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường bất động sản TP.HCM đã qua “vùng đáy”, nhiều phân khúc đã có dấu hiệu phục hồi. Tuy nhiên, phân khúc mặt bằng bán lẻ truyền thống vẫn đang gặp khó khăn với sức ép từ nhiều yếu tố.

Dữ liệu về thị trường bất động sản TP.HCM của Savills Việt Nam, phân khúc mặt bằng bán lẻ đường phố tiếp tục bị cạnh tranh khốc liệt với bán lẻ hiện đại. Theo đó, giá thuê trung bình hiện tại của các mặt bằng bán lẻ tại các tuyến phố lớn tại TP.HCM hiện thấp hơn 10-20% so với giai đoạn 2019. Tỷ lệ bỏ trống của các mặt bằng bán lẻ đường phố vẫn chưa phục hồi lại thời hoàng kim trước đại dịch.

Trong khi đó, dữ liệu của Batdongsan.com, 5 tháng đầu năm, giá thuê nhà phố tại TP.HCM có xu hướng giảm 10%, nhà riêng giảm 19% so với đầu năm. Trong khi đó, nhà phố tại tuyến đường trung tâm cũng không thoát khỏi xu hướng giảm giá thuê.

Tương tự, nền tảng Nhà Tốt cũng ghi nhận giá thuê nhà phố kinh doanh bán lẻ tại các quận nội thành trong tháng 1 giảm trung bình 10-18%. Đáng chú ý, mức giảm mạnh nhất tại quận 1 và Bình Thạnh, khoảng 20-32% so với cuối năm ngoái. Giá chào thuê tiếp tục giảm thêm 4% đến cuối tháng 3 trong khi nhu cầu thuê vẫn duy trì trạng thái đi ngang từ đầu năm.

Trước tình thế này, nhiều chủ nhà đã cố gắng tung nhiều ưu đãi để giữ chân khách như giảm giá thuê, kéo dài thời gian giữ nguyên giá thuê, giãn lịch thanh toán, giảm tiền đặt cọc hoặc linh hoạt hơn trong thời hạn thuê… Tuy nhiên, tình trạng mặt bằng bị bỏ trống vẫn khó được cải thiện và đang có xu hướng tăng nhanh. Đặc biệt, nhiều tuyến đường trung tâm có vị trí đắc địa và sầm uất cũng không thoát khỏi xu hướng này.

Chia sẻ với PV Dân Việt, chị Ngọc Thuý (kinh doanh nhà cho thuê tại TP.HCM) cho biết mình từ tháng 3/2025 đến nay, mình đã vừa phải hạ giá thuê từ 3-5 triệu đồng/tháng (tương đương mức giảm 20%) cho mỗi căn nhà.

"Thời buổi khó khăn, hết hạn hợp đồng, khách đòi trả lại nhà không thuê nữa rất nhiều nên tôi đành giảm giá để giữ chân họ. Bởi vì, thời điểm bây giờ tìm khách mới cũng rất khó. Trung bình, nếu tìm khách, tôi phải để nhà trống từ 1-2 tháng rồi đăng bài cho thuê nhưng như vậy là sẽ bị thất thu nên tôi quyết định giảm giá thuê để giữ chân khách cũ", chị Thuý cho hay.

Bất động sản bán lẻ hiện đại lại tăng tốc

Trong khi đó, dữ liệu của Savills Việt Nam, phân khúc bất động sản bán lẻ hiện đại (bao gồm trung tâm thương mại, khối đế bán lẻ, trung tâm bách hóa và siêu thị) lại đang có tốc độ tăng trưởng tốt. Theo đó, phân khúc duy trì ở mức cao, đạt 94%, tăng 2% theo năm. Sự tăng trưởng công suất theo năm được thúc đẩy nhờ nhu cầu cao thuộc ngành giải trí, thiết bị gia dụng và nội thất cùng mức hấp thụ tốt tại các dự án mới.

Ghi nhận thực tế, nhiều trung tâm thương mại mới tại TP.HCM như Thiso Mall Sala, Parc Mall, Vincom Mega Grand Park và Centre Mall Võ Văn Kiệt… có công suất duy trì ở tỉ lệ cao.

Bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu, Savills TP.HCM đánh giá lĩnh vực bán lẻ hiện đang có những chuyển biến sâu sắc, đặc biệt là về hành vi tiêu dùng và cách thức vận hành mô hình bán lẻ. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự thay đổi trong thói quen mua sắm của người tiêu dùng. Việc giãn cách xã hội trong đại dịch đã thúc đẩy người dân tìm đến các kênh mua sắm trực tuyến nhiều hơn và dần quen trải nghiệm sự thuận tiện và khả năng tiết kiệm chi phí khi mua hàng trực tuyến.

Hiện phần lớn người tiêu dùng lựa chọn tiếp tục duy trì thói quen này ngay cả khi thị trường dần hồi phục. Đây là sự thay đổi mang tính dài hạn trong hành vi tiêu dùng, kéo theo ảnh hưởng không nhỏ đến nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ truyền thống.

Bên cạnh sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng, sự khác biệt rõ nét về bản chất và cách thức vận hành giữa mặt bằng nhà phố và trung tâm thương mại cũng là yếu tố quan trọng khiến các thương hiệu bán lẻ ngày càng ưu tiên lựa chọn trung tâm thương mại. Do đó, khi đứng trước lựa chọn giữa hai mô hình thuê bán lẻ đường phố hay trung tâm thương mại, các nhãn hàng bán lẻ hiện nay sẽ ưu tiên lựa chọn trung tâm thương mại hơn.

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam đánh giá sự phát triển mạnh của thương mại điện tử đã làm thay đổi hành vi tiêu dùng. Người dân ít ra phố mua sắm, chuyển sang mua hàng trực tuyến, kéo theo nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ sụt giảm rõ rệt.

Mặt bằng nhà phố thường thiếu sự quản lý chuyên nghiệp, giá thuê phụ thuộc nhiều vào quyết định cá nhân của chủ nhà, thiếu tính nhất quán và ổn định. Trong khi đó, trung tâm thương mại được vận hành bài bản, với chính sách giá thuê rõ ràng, môi trường thương mại ổn định và lưu lượng khách hàng cao nhờ vị trí, quy hoạch và hạ tầng đồng bộ. Những yếu tố này giúp các nhãn hàng yên tâm hơn trong việc kiểm soát rủi ro và chi phí vận hành.

Các chuyên gia cho rằng trong bối cảnh kinh tế còn nhiều thách thức, các doanh nghiệp bán lẻ hiện nay đang buộc phải rà soát, tái cơ cấu danh mục cửa hàng và cân đối chi phí vận hành. Từ đó, doanh nghiệp đưa ra những chiến lược kinh doanh cũng như giá thuê hợp lí để giữ chân khách hàng.

×