Các chuyên gia dự báo, đợt dịch Covid-19 bùng phát lần này đang đẩy địa ốc vào kịch bản chịu áp lực giảm giá trên thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) khá mạnh.

Xuất hiện tình trạng bán cắt lỗ, giảm giá

Ở thị trường phía Bắc, theo báo cáo thị trường quý II và 6 tháng đầu năm của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) ghi nhận, mức giá bất động sản (BĐS) có sự sụt giảm trên nhiều phân khúc.

Cụ thể, tại Hà Nội, sau biến động sốt đất mạnh và dịch bệnh kéo dài, thị trường TP.Hà Nội quý II/2021 yếu, ít giao dịch. Các dự án thuộc phân khúc cao cấp đã có động thái giảm giá thông qua các chương trình khuyến mãi, tặng quà. Đặc biệt, ở thị trường thứ cấp, có hiện tượng giảm giá bán đến mức lỗ để thu hồi vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ (với các dự án cao cấp).

Trong khi đó phân khúc đất nền cũng diễn ra tình trạng hạ giá. Nhiều hiện tượng rao bán cắt lỗ, giảm giá diễn ra trên thị trường. VARs dẫn chứng, nhà liền kề chủ yếu ở Đông Anh, Gia Lâm, Phú Xuyên… Một số sản phẩm cao cấp cũng có dấu hiệu giảm giá thông qua việc đưa chính khuyến mãi lớn và tặng quà "khủng".

Ngoài ra, giá đất ở một số khu vực có hiện tượng sốt đất như: Hòa Lạc, Sơn Tây, Hoài Đức… đã có dấu hiệu sụt giảm, thể hiện qua thông tin chào bán trên thị trường. Riêng với giá bất động sản cho thuê như căn hộ dịch vụ, văn phòng… vẫn tiếp tục xu hướng giảm nhẹ, khoảng 1-3%. Trong khi đó, mặt bằng bán lẻ, nhà phố, giá cho thuê đã giảm 10-30% tại các thành phố lớn.

Ở thị trường phía Nam, dữ liệu mới công bố của chuyên trang Chợ Tốt Nhà cho thấy, với tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp ở hiện tại, nguồn cầu trong Quý 2/2021 đã ghi nhận mức giảm lên đến 12% nhưng giá đất thổ cư ở các quận huyện này dao động không đáng kể và vẫn neo ở mức cao.

Cụ thể, mức giảm sâu nhất là khoảng 9% đến từ khu vực Quận 2 (TP. Thủ Đức), từ giá trung bình 63 triệu đồng/m2 xuống còn 57 triệu đồng/m2 (giảm 6 triệu đồng/m2). Những địa phương có giá bán đi ngang trong suốt nửa đầu năm 2021 gọi tên Huyện Bình Chánh, Quận 9 (TP. Thủ Đức) và Huyện Củ Chi với giá đất thổ cư cho mỗi mét vuông vừa được cập nhật lần lượt là 13,3 triệu đồng (tăng 400.000 đồng/m2), 39,5 triệu đồng (giảm 500.000 đồng/m2) và 9 triệu đồng.

Cũng theo dữ liệu của chuyên trang này, các tỉnh giáp ranh TP.HCM vẫn thu hút sự quan tâm lớn, đặc biệt là Bình Dương. Theo đó, địa phương này ghi nhận tỷ lệ sinh lời đầu tư nhà đất tăng vượt bậc chỉ trong một năm và duy trì tốc độ tăng trưởng gần 14% đối với loại hình căn hộ chung cư.

Tuy vậy, chuyên trang này cũng đưa ra khuyến cáo các nhà đầu tư cần thận trọng khi lựa chọn vị trí và tính pháp lý của miếng đất, cũng như nhẫn nại quan sát tình hình trong bối cảnh dịch Covid-19 vẫn còn phức tạp, đặc biệt là khi tình trạng sốt đất đồng loạt, và giá bán tăng cục bộ ở một vài địa phương để tránh bị cuốn vào những cơn sốt ảo.

Còn theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cũng ghi nhận, với phân khúc đất nền từng "sốt" cục bộ hồi đầu năm hiện đã cơ bản được kiểm soát và dần đi vào ổn định, đã xuất hiện hiện tượng giảm giá khoảng 10 – 20% so với thời kỳ sốt nóng. Dù giảm giá nhưng lượng giao dịch vẫn thấp.

Khảo sát trên thị trường cho thấy, nhiều khách sạn, condotel tại các thị trường từng là điểm nóng như Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang xảy ra tình trạng rao bán rầm rộ từ các chủ bất động sản.

Áp lực giảm giá đang mạnh dần

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, diễn biến phức tạp và khó lường của đợt dịch lần thứ tư đã đẩy thị trường bất động sản vào tình thế tê liệt vì hạn chế đi lại, thủ tục mua bán hầu như bị ách lại. Khối lượng giao dịch thứ cấp sụt giảm 90-95%, người bán chào hàng nhiều song người mua lại cực kỳ e ngại vì ai cũng có tâm lý phòng thủ khá mạnh.

Cụ thể, chuyên gia này đánh giá, ngoại trừ 80% các nhà đầu tư trường vốn, có tiềm lực tài chính tốt và dày dạn kinh nghiệm đã cảnh giác chuẩn bị hàng phòng vệ tốt, vẫn có 10-20% nhà đầu tư chưa lường hết những thách thức của việc chống dịch, đang loay hoay "xả hàng" trên thị trường thứ cấp.

"Nhóm 20% nhà đầu tư này bị nợ đọng, lãi vay phải trả đều hàng tháng, thậm chí có tài sản đến hạn phải đóng tiền theo tiến độ, cần bán tài sản để trả nên buộc phải cân nhắc đến việc giảm giá. Nhóm 20% này có thể chia làm 2 nhóm nhỏ: Nhóm thứ nhất, nhà đầu tư ôm những tài sản có giá trị trên 20 tỷ đồng đang cần bán, có thể giảm giá ở biên độ 5%. Nhóm thứ hai, các nhà đầu tư nắm nhiều sản phẩm đang chấp nhận bán giảm giá 5-10% đối với vài bất động sản giá trị nhỏ 1-3 tỷ đồng", ông Quang đánh giá.

Cũng theo chuyên gia này, ngay trong tháng 7 - giai đoạn then chốt chống dịch, tâm lý thị trường thứ cấp khá kém, vì thế có thể diễn ra tình trạng chỉ có bên bán chứ không có bên mua, điều này càng khiến áp lực giảm giá tài sản mạnh dần.

Trong khi đó, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế lại cho rằng, làn sóng bán tháo BĐS nghe thì có vẻ là do nguyên nhân dịch Covid-19, nhưng thực sự dịch bệnh chỉ là một tác nhân rủi ro xuất hiện thêm. Bởi vì trong 4 năm (2018-2021), nhiều chuyên gia kinh tế - BĐS, tổ chức đã nhận định thị trường BĐS Việt Nam đang tăng bất thường hơn là khả năng sinh lời.

Theo chuyên gia kinh tế này, năm 2018 – 2019 là những năm kinh tế không có dịch Covid-19, nhưng bất chấp những nhận định, lo lắng thì giá BĐS vẫn tăng, tăng cao hơn khả năng phát triển của nền kinh tế. Bước sang năm 2020 có dịch Covid-19, rồi sang quý 1/2021 dịch vẫn diễn biến phức tạp nhưng BĐS vẫn tăng. Việc giá BĐS không ngừng tăng, những người ủng hộ trong vấn đề thực tế cho rằng thị trường là vậy, điều đó đúng; nhưng những chuyên gia từ năm 2018 đã cảnh báo thì họ dựa trên vĩ mô logic kinh tế và dựa trên mối quan hệ cung cầu, mối quan hệ sinh lời, những giá trị… thì cho rằng giá BĐS tăng như hiện nay là quá mức.

"Trở lại năm 2021 này, nếu xảy ra hiện tượng bán tháo do không chịu nổi lãi ngân hàng, và cho rằng đây là ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, điều này cũng đúng. Nhưng thực sự nền tảng của nó là do giá BĐS ở nhiều nơi đã tăng hơn mức hợp lý trong 4 năm nay rồi. Do đó, dịch Covid-19 chỉ là tác nhân tác động thêm chứ không phải là tác nhân chính", ông Hiển khẳng định.

Câu hỏi đặt ra, liệu có những người xuất hiện bắt đáy BĐS để giữ giá BĐS trong 6 tháng cuối năm khi một số nhà đầu tư lướt sóng không chịu nổi nợ vay ngân hàng, không có nguồn vay để trả và phải bán BĐS, liệu hai lực lượng này có tương xứng hay không?

"Nếu hai lực lượng này tương xứng, thì giá BĐS sẽ không rớt mạnh. Nhưng nếu người bán buộc phải bán mà người mua chưa dám mua thì sẽ xuất hiện tình trạng giống như năm 2013 – khi đó giá BĐS buộc phải giảm xuống khi không có người mua, và ngân hàng buộc phải siết nợ, tịch thu và phát mại. Chuyện này hoàn toàn sẽ xảy ra vì đây là quy luật kinh tế, không khác so với thế giới. Vì khi làm sai quy luật kinh tế thì với các thị trường như Việt Nam, sẽ có độ trễ chứ không khác biệt so với thế giới trong các hoạt động kinh tế nói chung và hoạt động đầu tư BĐS nói riêng", ông Hiển đúc kết.

×