Chung cư nội thành Hà Nội chỉ còn hợp với giới "siêu giàu"

Theo báo cáo của Savills Hà Nội, giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 đối với phân khúc sơ cấp trong quý I đạt trung bình 59 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý IV/2023 và tăng 14% so với cùng kỳ năm 2023. Đáng chú ý, nguồn cung mới có cải thiện nhưng thị trường vẫn có sự thiếu hụt về sản phẩm dưới 30 triệu đồng/m2, các sản phẩm này chỉ chiếm 4% nguồn cung mới và đã bán hết. Kể từ năm 2020, nguồn cung sơ cấp của các căn hộ giá bình dân, giá rẻ giảm 47% mỗi năm. Ngoài ra, các căn hộ có giá từ 2 - 4 tỷ đồng chiếm 47% thị phần, trong khi đó các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 49% thị phần.

Về thị trường chung cư thứ cấp, khi giá sơ cấp tăng cùng với nguồn cung sơ cấp giảm tạo điều kiện cho giá chung cư thứ cấp tăng. Các sản phẩm thứ cấp phần lớn đã sẵn sàng để ở, có pháp lý đầy đủ và có giá cả phải chăng hơn so với chung cư sơ cấp. Trong quý I/2024, giá chung cư sơ cấp trung bình cao hơn 40% so với giá thứ cấp.

Nhận định về giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 tăng cao, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần G-Home cho rằng giá chung cư tăng lên trong bối cảnh nguồn cung hạn chế là điều hết sức bình thường. Ông Nam cũng cho biết theo một khảo sát của G-Home, giá chung cư tại trung tâm thành phố Bắc Kinh (Trung Quốc) tăng gấp 10 lần từ giai đoạn 2009 - 2019. Điều này cho thấy, bất kể quốc gia nào khi đô thị phát triển thì giá bán bất động sản, đặc biệt là chung cư tại nội thành sẽ ngày càng tăng và chỉ hợp với giới "siêu giàu".

"Trong nền kinh tế thị trường chúng ta phải tuân theo quy luật, nếu thị trường tốt và nguồn cung khan hiếm thì giá phân khúc bất động sản đó sẽ tăng lên. Ngược lại, khi thị trường suy giảm thì chủ đầu tư, doanh nghiệp sẽ phải chịu lỗ. Đây là quy luật chung của thị trường. Tôi nghĩ rằng các đơn vị hay cá nhân chỉ sai khi đẩy giá lên nhưng nộp thuế cho nhà nước thì đó mới là sai. Còn nếu làm đàng hoàng, nộp đầy đủ thuế thu nhập doanh nghiệp cho Nhà nước thì tôi cho rằng đây là vấn đề bình thường của nền kinh tế thị trường", ông Nam nhận định.

Tổng giám đốc Công ty Cổ phần G-Home cũng cho rằng giá chung cư ở nội đô tăng mạnh cũng bởi nhiều vướng mắc mà các doanh nghiệp bất động sản gặp phải trong thời điểm thị trường khó khăn. Do đó, nhiều dự án chung cư mới buộc phải bán với giá cao hơn để "gánh" một phần chi phí giải quyết khó khăn của chủ đầu tư.

"Giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 tăng cao do giá vốn cao. Cụ thể, tiền sử dụng đất sau nhiều năm bị đội lên cao do thời gian thực hiện dự án kéo dài từ 5 - 7 năm nên chủ đầu tư phải chịu chi phí tài chính như tiền sử dụng đất trong thời gian dài. Ngoài ra, các chi phí như lãi suất ngân hàng, giá vốn xây dựng,... tất cả các chi phí được cấu thành tạo nên giá bán sản phẩm nên có thể đẩy giá chung cư lên cao do chủ yếu là thời gian xây dựng dự án bị kéo dài", ông Nam phân tích.

Nhiều dự án "đắp chiếu" khiến doanh nghiệp đẩy giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 lên cao

Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản (EZ Property), nguyên nhân chính là do nhiều dự án bất động sản vẫn đang vướng mắc pháp lý. Hàng loạt dự án mới chưa được phê duyệt, thủ tục pháp lý đình trệ, dẫn đến không có nguồn cung mới trên thị trường. Trong khi các thành phố lớn như Hà Nội hay TP. HCM, là những nơi luôn có nhu cầu nhà ở rất lớn.

"Giai đoạn trước năm 2020, chung cư gần như là tiêu sản, mua xong chỉ có giảm giá, không có tăng giá. Nhưng từ sau năm 2020, chung cư đã trở thành kênh đầu tư với lợi nhuận bất ngờ. Chẳng hạn, khu vực An Khánh (huyện Hoài Đức), giá chung cư trước đây chỉ khoảng 15 - 20 triệu đồng/m2, thì nay tăng lên gần 40 - 50 triệu đồng/m2. Một nguyên nhân khác dẫn đến giá chung cư cao, đó là tiền thuế đất tại các dự án nhiều khu vực tại Hà Nội rất cao nên chủ đầu tư buộc phải tăng giá để có lãi", ông Toản cho biết.

Một số chuyên gia phân tích giá chung cư tăng thì cũng có lúc giảm vì đó là yếu tố thị trường, bởi chung cư cũng là sản phẩm được quan tâm của giới đầu tư bất động sản. Minh chứng là trong quá khứ, ở giai đoạn 2008 - 2010 có dự án chung cư giá vọt. Đến năm 2011 - 2013, khi thị trường xuất hiện các dự án nhà thương mại giá rẻ thì lập tức giá chung cư trên thị trường giảm nhiệt. Do dó, giá chung cư có thể giảm khi các dự án chung cư giá rẻ và nhà ở xã hội xuất hiện nhiều hơn. Tuy nhiên, chung cư khu vực nội đô thì rất khó giảm vì sẽ gần như không có dự án mới được xây dựng.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho biết, giá trung bình nhà ở tại Hà Nội đang ở mức cao tiệm cận TP. HCM. Tuy nhiên, xu hướng giá tương lai sẽ không tiếp tục tăng cao như giai đoạn trước.

"Bởi trong tương lai sẽ có rất nhiều các dự án khu đô thị, khu dân cư mới ở xung quanh Hà Nội. Dự báo nguồn cung sẽ nhiều hơn, đa dạng hơn chứ không chỉ là siêu sang, từ đó giảm áp lực về giá bán cho thị trường Hà Nội", bà Trang Bùi nhấn mạnh.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, mặt bằng giá trung bình của một căn hộ chung cư điển hình của Hà Nội đang được rao bán ở mức 3,2 tỷ đồng, giá trung bình ở mức 45 triệu đồng/m2, tăng 10% so với cùng kỳ năm ngoái.

"Tùy từng khu vực, mức độ quan tâm và mức giá tăng sẽ khác nhau. Mức giá bán chỉ phản ánh quan hệ cung - cầu, chưa thể quy kết là "ngáo giá" khi một bộ phận khách hàng sẵn sàng mua với mức giá đó. Cung chưa đủ đáp ứng cầu, điều đó giải thích vì sao giá tăng mạnh như vậy", ông Quốc Anh phân tích.

×