Doanh nghiệp chờ đóng tiền sử dụng đất

Những năm qua, trên địa bàn TP.HCM và các tỉnh lân cận, nhiều dự án của doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình cảnh “chết lâm sàng” vì không thể đóng tiền sử dụng đất hoặc cơ quan chức năng chưa tính được số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải đóng.

Chia sẻ với Dân Việt, đại diện công ty D.G đang có dự án trên địa bàn quận 8, TP.HCM cho biết, đơn vị này đang vướng trong việc đóng tiền sử dụng đất. Cụ thể, công ty này được Sở Xây dựng cấp phép xây dựng phần móng, hầm và đã hoàn thiện (trước giải đoạn 2018).

Tuy nhiên khi đến khâu đóng tiền sử dụng đất thì hiện nay cơ quan chức năng vẫn chưa thể tính được số tiền, đơn vị này cũng nhiều lần kiến nghị Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM về việc cho phép doanh nghiệp được tạm đóng tiền sử dụng đất (tạm tính) để tiếp tục triển khai dự án, nhưng đến nay vẫn chưa được phản hồi, dự án phải “đắp chiếu”.

Một dự án khác nằm trên địa bàn huyện Bình Chánh, TP.HCM cũng đang vướng mắc khi chủ đầu tư là Công ty T.C.X. chưa hoàn thành việc đóng tiền sử dụng đất, cộng với việc có xen lẫn đất tái định cư, đền bù nền đất và số tiền đóng thuế đất tăng lên. Doanh nghiệp kiến nghị Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính TP.HCM nhiều lần nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết triệt để, sự việc cũng khiến dự án này phải nằm án binh bất động.

Giải quyết thẩm định giá đất, “cứu cánh” cho doanh nghiệp?

Nói về những tồn tại khó khăn hiện nay trong định giá đất, bà Giang Đỗ - Giám đốc, Bộ phận Tư vấn & Định giá, Savills Việt Nam cho rằng Nghị định số 71/2024 được đưa ra đã quy định cụ thể trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp gồm so sánh, thu nhập, thặng dư và chiết trừ.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy công tác định giá đất vẫn còn gặp nhiều khó khăn do việc thu thập thông tin vẫn còn nhiều rào cản, thị trường chưa có sự minh bạch về số liệu giao dịch.

Theo bà Giang Đỗ, thực tế, bốn phương pháp định giá đất hiện hành, bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư, phương pháp thu thập và phương pháp chiết trừ không phải khái niệm mới mà đã được áp dụng từ lâu trong lĩnh vực thẩm định giá. 

Việc nhiều dự án bị đình trệ do chưa xác định được giá đất không xuất phát từ sự thiếu hụt phương pháp định giá, mà có thể do một số nguyên do khác.

Trước hết, theo quy định tại Điều 257 Luật Đất đai 2024, tại một số địa phương, bảng giá đất của UBND ban hành theo Luật Đất Đai 2013 vẫn tiếp tục được áp dụng đến ngày 31/12/2025.

Tuy nhiên, do bảng giá đất này không còn phản ánh chính xác giá trị thị trường, nên nhiều địa phương hiện trong trạng thái chờ đợi để áp dụng bảng giá đất mới theo quy định Luật Đất đai 2024 - vốn được kỳ vọng sẽ điều chỉnh để tiệm cận hơn với giá thị trường, phục vụ cho việc xem xét và phê duyệt dự án.

Bên cạnh đó, các phương pháp định giá cũng gặp nhiều trở ngại khi áp dụng. Cả bốn phương pháp hiện hành đều gặp khó do hạn chế về dữ liệu giao dịch. Thị trường bất động sản cho đến nay vẫn thiếu minh bạch, đặc biệt là trong việc công khai thông tin giao dịch, dẫn đến khó khăn trong việc thu thập dữ liệu. 

Điều này ảnh hưởng đến khả năng tìm kiếm tài sản so sánh phù hợp trong phương pháp so sánh, cũng như tính chính xác của dữ liệu đầu vào đối với phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập hay phương pháp chiết trừ.

Ngoài ra, trong thời gian gần đây, nhiều cuộc đấu giá đất công khai đã ghi nhận hiện tượng đẩy giá lên cao, gây biến động thị trường. Điều này càng làm cho việc thu thập thông tin định giá trở nên phức tạp.

Trước đó, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng có nhiều kiến nghị trong câu chuyện tính tiền sử dụng đất. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng cần phải xác định sớm số tiền mà doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cho dự án. Hỗ trợ doanh nghiệp trong khâu pháp lý, đồng thời việc thu thuế đất cũng tạo được ngân sách cho nhà nước.

Ông Ngô Quang Phúc - Tổng Giám đốc Công ty CP Địa ốc Phú Đông (Phudong Group) cho rằng, việc tính toán được tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp là một trong những “bài toán” cấp bách hiện nay.

“Theo quy định, doanh nghiệp buộc phải hoàn thành nghĩa vụ về thuế đất mới có thể ký hợp đồng mua bán, đủ điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với khách hàng. Việc cơ quan nhà nước tính được giá đất doanh nghiệp phải đóng cũng sẽ giúp cho việc định hình về giá bán có thể rõ ràng hơn, tránh việc bán với giá quá cao gây thiệt hại khách hàng và quá thấp thì thiệt hại cho doanh nghiệp”.

Cũng theo ông Phúc, việc cơ quan nhà nước tính toán được nghĩa vụ tài chính về đất mà doanh nghiệp phải đóng cũng sẽ giúp phần làm tăng nguồn thu ngân sách địa phương, tạo sự thông suốt cho mọi hoạt động từ cơ quan tới doanh nghiệp.

Thiếu đơn vị thẩm định giá

Tại dự thảo đề án “Giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác xác định giá đất” trên địa bàn TP.HCM của Sở Tài nguyên và Môi trường (Sở TN-MT), sở này cho biết TP.HCM có gần 100 doanh nghiệp đăng ký hoạt động có chức năng thẩm định giá đất, tuy nhiên chỉ có gần 10 doanh nghiệp thật sự thực hiện công tác thẩm định giá đất.

Điều này đã khiến rất nhiều hồ sơ dự án được Sở TN-MT TP.HCM đăng thông tin mời thầu, lựa chọn đơn vị tư vấn thẩm định giá theo quy định, nhưng không có đơn vị tham gia, dẫn đến bế tắc trong công tác xác định giá đất.

×