Khát vốn, doanh nghiệp bất động sản nhỏ vẫn liều "ôm" đất lớn

Tại hội thảo về bất động sản mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết, tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 27% tổng dư nợ, trong khi toàn ngành vẫn phụ thuộc tới 80 - 90% vốn vay ngân hàng. Các kênh bổ sung như trái phiếu, cổ phiếu gần như “ngủ đông” kể từ sau những biến cố năm 2022 - 2023.

Ông Châu thẳng thắn chỉ ra, vốn cho thị trường bất động sản chủ yếu là vốn ngắn hạn, song nhu cầu phát triển dự án lại đòi hỏi vốn trung và dài hạn mới đủ lực duy trì. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản nhỏ, thậm chí mới thành lập, thiếu tiềm lực và chưa có lịch sử tín dụng minh bạch, lại ôm tham vọng đầu tư dự án quy mô hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng.

“Thực tế không ít doanh nghiệp bất động sản quy mô vốn điều lệ vài chục tỷ, kinh nghiệm phát triển dự án gần như chưa có, nhưng vẫn xin triển khai quỹ đất lớn, dùng đòn bẩy ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu tràn lan. Đây chính là tình trạng ‘mèo nhỏ đòi bắt chuột to”, ông Châu nói.

Khát vốn, nhưng doanh nghiệp yếu năng lực thường không đủ điều kiện phát hành trái phiếu hoặc chào bán cổ phiếu. Hệ quả, họ lại quay sang phụ thuộc ngân hàng hoặc huy động vốn từ khách hàng bằng các hình thức đặt cọc, giữ chỗ, góp vốn. Những dự án dở dang, chậm pháp lý, chậm ra sổ, tồn kho cũng từ đây mà ra.

Hệ luỵ dây chuyền: Tín dụng áp lực, thanh khoản trì trệ

Ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP. HCM cho biết, dư nợ cho vay bất động sản đang chiếm tỷ trọng lớn nhưng chính sách điều hành vẫn theo hướng kiểm soát chặt. Với các doanh nghiệp yếu năng lực, quản trị thiếu minh bạch, ngân hàng buộc phải rà soát khắt khe hơn, từ điều kiện pháp lý dự án, phương án dòng tiền, năng lực trả nợ đến tỷ lệ tài sản đảm bảo.

Về vốn từ phát hành trái phiếu, ông Phạm Phú Khôi, Phó Chủ tịch Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam cho hay: Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản từng bùng nổ, nhưng giờ nhà đầu tư rất dè chừng. Các doanh nghiệp lớn như Vingroup, Novaland,... còn duy trì được kênh trái phiếu vì họ có tài sản và uy tín. Còn doanh nghiệp nhỏ, yếu tài chính, phát hành trái phiếu giờ gần như bất khả thi.”

Theo ông Khôi, ở Việt Nam, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang ở giai đoạn khá non trẻ và cách hiểu trái phiếu khác nhau và không đúng bản chất. Nhà nước và ngân hàng coi là khoản tín dụng, còn khách hàng thì coi đó là một khoản tiền gửi.

Trong bối cảnh này, rủi ro dồn về ngân hàng và khách hàng mua nhà. Nếu chủ đầu tư không đủ vốn để hoàn thiện dự án, người mua không nhận được nhà, ngân hàng thì “mắc kẹt” khoản vay, khó thu hồi nợ xấu. Đây là vòng luẩn quẩn mà thị trường đã chứng kiến không ít lần trong các đợt sóng vỡ bong bóng trước đây.

Lối ra: Tái cấu trúc, thực lực tới đâu làm tới đó

Các chuyên gia nhận định, bài toán sống còn với các doanh nghiệp bất động sản yếu năng lực lúc này không còn là giấc mơ “ôm đất lớn, đánh dự án cao cấp” mà phải nhìn lại thực lực để quay về phục vụ phân khúc phù hợp, khả thi nhất.

Chủ tịch HoREA phân tích, nhu cầu thật sự của thị trường hiện nay vẫn tập trung ở phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà cho thuê. Thế nhưng nhiều năm qua, hầu hết doanh nghiệp bất động sản đều chạy theo căn hộ cao cấp, biệt thự, nghỉ dưỡng… bỏ ngỏ phân khúc đại đa số người dân có khả năng mua được.

“Điều bất hợp lý là những doanh nghiệp vốn mỏng, năng lực quản lý yếu lại đua nhau chen chân phân khúc cao cấp, nhưng lại bỏ qua phân khúc có thanh khoản tốt nhất. Đây là nghịch lý rất lớn, khiến hàng tồn kho cao cấp phình to, còn nguồn cung nhà ở bình dân thì gần như ‘trắng’,” ông Châu nói.

Vì vậy, theo các chuyên gia, “bẻ lái” doanh nghiệp quay về đúng phân khúc, đúng thực lực không chỉ giúp doanh nghiệp giảm rủi ro, mà còn góp phần kéo thị trường về gần hơn với nhu cầu thật. Các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở xã hội luôn có sức tiêu thụ tốt, ít bị ảnh hưởng khi thị trường khó khăn, đồng thời dễ tiếp cận tín dụng hơn vì nằm trong nhóm được khuyến khích.

Thị trường lúc này cần các doanh nghiệp biết ‘liệu cơm gắp mắm’ để tạo ra sản phẩm vừa sức, bán được, quay vòng vốn nhanh, từ đó thanh khoản được khơi thông.

×