Trong tuần qua, một số trường hợp vi phạm liên quan đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đã được các cơ quan quản lý ra quyết định xử lý như việc hủy 9 đợt phát hành trái phiếu của nhóm doanh nghiệp Tân Hoàng Minh và Chủ tịch Tân Hoàng Minh Đỗ Anh Dũng bị bắt. Cùng với đó là thông điệp từ Chính phủ với Công điện số 304/CĐ-TTg ngày 07/4/2022 do Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái ký ban hành về chấn chỉnh hoạt động thị trường TPDN và đấu giá quyền sử dụng đất. Đây là mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư và thành viên trên trên thị trường vốn của Việt Nam.

Câu hỏi đặt ra, sự kiện này cùng với các thay đổi chính sách đang diễn ra bao gồm việc Thông tư 16 của Ngân hàng Nhà nước về quy định mua bán trái phiếu của các tổ chức tín dụng và những thay đổi và bổ sung dự kiến được đưa vào trong dự thảo sửa đổi Nghị định 153 về phát hành riêng lẻ tác động thế nào tới ngành bất động sản (BĐS)?

Sau vụ Tân Hoàng Minh, quan trọng nhất vẫn là áp lực trả nợ trong 2 -3 năm tới

Các chuyên gia tại Tổ chức đánh giá xếp hạng FiinGroup đánh giá, sức khỏe tài chính các công ty bất động sản về tổng thể vẫn ở mức tương đối an toàn, ngoại trừ các công ty dự án được lập ra nhằm mục đích huy động vốn trái phiếu hoặc vay vốn tín dụng ngân hàng.

Ngành BĐS nói chung và phân khúc BĐS dân cư nói riêng vẫn cơ bản có mức độ đòn bẩy tài chính ở mức thấp tương đối so với giai đoạn năm trước.

Điều này thể hiện qua một số chỉ tiêu chủ chốt khi đánh giá năng lực tín dụng bao gồm: Hệ số nợ vay/vốn chủ sở hữu của các đơn vị BĐS dân cư niêm yết hiện đang ở mức 0,7 lần; hệ số đánh giá năng lực trả lãi EBITDA/chi phí lãi vay ở mức 1,8 lần; và hệ số bao phủ nợ ngắn hạn ở mức 3,8 lần vào cuối 2021.

Điểm đáng lưu ý, tình hình sức khỏe tài chính được ghi nhận trong bối cảnh tổng số lượng căn hộ bán được tại thị trường khu vực Hà Nội và TP.HCM đã giảm chỉ còn chỉ còn chưa đến một nửa từ mức 29 nghìn căn/năm trong hai năm diễn ra Covid-19, so với mức 66 nghìn căn/năm trong giai đoạn năm trước đó từ 2015-2019.

Tuy nhiên, vấn đề quan trọng theo FiinGroup là áp lực trả nợ trái phiếu đến hạn trong 2-3 năm tới đây.

Thông kê cho thấy, quy mô dư nợ TPDN của ngành bất động sản khoảng 189 nghìn tỷ vào cuối năm 2021 và số liệu của FiinGroup chỉ ra rằng, 73% giá trị này sẽ có điểm rơi đáo hạn vào 3 năm tới đây (2022 – 2024).

Điều này không chỉ tạo áp lực trả nợ lớn hơn của các doanh nghiệp BĐS trong bối cảnh dần hồi phục sau Covid-19 và trước những thay đổi pháp lý và những sự kiện gần đây mà theo các chuyên gia còn tác động đến rủi ro thanh khoản của các đại lý phân phối có cam kết mua lại trái phiếu, chính là các định chế tài chính như công ty chứng khoán và ngân hàng.

Ngoài ra, áp lực trả nợ này có thể tác động đến rủi ro của thị trường cổ phiếu do cổ phiếu được cầm cố để làm đảm bảo cho trái phiếu hoặc được cầm cố để lấy nguồn mua trái phiếu chất lượng thấp hoặc có vấn đề như các cơ quan quản lý đã chỉ ra trong thời gian qua.

Làm thế nào để tránh hiệu ứng đổ vỡ dây chuyền?

Mặc dù vậy, các chuyên gia FiinGroup lưu ý, triển vọng năm 2022 và các năm tới đây sẽ chỉ có thể được duy trì nếu như những tác động từ sự kiện trên và các thay đổi chính sách mới sẽ không tạo ra các hiệu ứng dây chuyền – tức là các doanh nghiệp có vấn đề sẽ được khu trú và xử lý thay vì đưa ra những biện pháp cứng rắn áp dụng cho cả ngành.

Rủi ro này cũng có khả năng được kiểm soát nếu như quyền lợi của các nhà đầu tư trong các lô trái phiếu đang trong quá trình xử lý và có thể là ở cả một số tổ chức phát hành khác theo kết luận của cơ quan quản lý nhà nước được đảm bảo thu hồi một phần hoặc toàn bộ gốc và lãi hoặc có lộ trình rõ ràng được thông tin minh bạch đến trái chủ hiện đang sở hữu.

Hơn nữa, việc khư trú các đơn vị được phát hiện là vi phạm và các vấn đề có liên quan để đảm bảo quyền lợi nhà đầu tư cá nhân cũng sẽ giúp tránh tạo ra những tác động tiêu cực mang hiệu ứng "domino" đến không chỉ các tổ chức phát hành thực hiện và chấp hành tốt, minh bạch và thậm chí cả các nhà phát hành yếu với rủi ro cao mà họ chủ động minh bạch thông tin.

Việc này cũng tránh được các ảnh hưởng xấu đến tín dụng ngân hàng và sự tác động mang tính lan truyền lan sang cả thị trường chứng khoán như những gì đã chứng kiến khi các biện pháp cứng rắn "3 lằn ranh đỏ" được áp dụng với các nhà phát triển BĐS tại Trung Quốc.

Ngoài ra, các chuyên gia cũng muốn lưu ý rằng, trong thông lệ của thị trường tín dụng, khi một doanh nghiệp chậm trả gốc hoặc lãi của một khoản vay với nhà đầu tư này thì điều khoản vỡ nợ chéo thường có thể được kích hoạt, tức là điều khoản trả nợ có thể được kích hoạt trước thời hạn với các chủ nợ khác.

Tính linh hoạt nhất định trong thị trường vốn nội địa có thể được áp dụng nhưng sẽ có khả năng áp dụng cao, nhất là đối với các điều khoản trong hợp đồng tín dụng (vay hoặc trái phiếu) của các doanh nghiệp huy động từ các định chế tài chính nước ngoài.

Số liệu của FiinGroup cho thấy, số dư nợ vay bằng ngoại tệ bao gồm trái phiếu của riêng các doanh nghiệp BĐS niêm yết Việt Nam hiện ở mức khoảng 4 tỷ USD. Đây là một con số không lớn xét trên quy mô tín dụng của ngành bất động sản (hiện ở mức 7,04% tổng dư nợ tín dụng – không tính dư nợ tín dụng cho người mua nhà), cũng như rủi ro an toàn tài chính quốc gia.

Tuy nhiên, những tác động từ rủi ro tín dụng BĐS có thể làm cho mức điểm xếp hạng quốc gia của Việt Nam trên thị trường vốn quốc tế và của tất cả các ngành còn lại sẽ có thể bị ảnh hưởng.

Điều này sẽ dẫn đến việc bị áp dụng một mức lãi suất cao hơn, làm giảm mức độ cạnh tranh của các doanh nghiệp Việt Nam trong tương quan với các doanh nghiệp FDI đang hoạt động tại Việt Nam hoặc trong hoạt động kinh doanh trên thị trường quốc tế.

Cũng theo các chuyên gia, việc thực hiện đảm bảo nguồn tín dụng trái phiếu cho ngành BĐS được duy trì cũng có thể hạn chế rủi ro liên quan đến định giá lại giá trị tài sản đảm bảo và do đó hạn chế những hiệu ứng sang vấn đề nợ xấu của ngân hàng.

"Vấn đề này theo quan sát của chúng tôi đã được xử lý kịp thời bởi các cơ quan chính sách bao gồm NHNN thông qua diễn biến và kết quả của các thương vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm trong thời gian vừa qua", các chuyên gia FiinGroup nhấn mạnh.

×