Bạn đọc Anh Tuấn (Thái Bình) hỏi:

Tôi là công dân cư trú tại huyện Kiến Xương, tỉnh Thái Bình và đang muốn mua 1.000 m² đất trồng lúa của người quen ở cùng tỉnh nhưng khác huyện. Tuy nhiên, trước đây tôi nghe nói rằng cá nhân chỉ được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp nếu cùng xã hoặc cùng huyện.

Vậy xin hỏi việc mua bán, chuyển nhượng đất giữa hai người ở hai huyện khác nhau trong cùng một tỉnh có hợp pháp hay không? Nếu có thì cần thực hiện những thủ tục gì?

Trả lời:

Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

Luật sư Nguyễn Bá Huy- Giám đốc Công ty Luật TNHH Tín Hải cho biết, Khoản 1, Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024;

Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.

Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; Trong thời hạn sử dụng đất; Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Bạn đọc cần lưu ý rằng thông thường chỉ cần đáp ứng 05 điều kiện trên nhưng trong một số trường hợp phải có thêm điều kiện của các bên chuyển nhượng, tặng cho.

Ngoài ra, tại Điều 47 Luật Đất đai 2024 quy định: Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh cho cá nhân khác và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

Đây là điểm mới về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của Luật Đất đai 2024 so với Luật Đất đai 2013 khi đã mở rộng cho phép chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh (trong cùng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương).

Như vậy, trường hợp của bạn đọc sẽ được phép giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp với cá nhân khác trong cùng tỉnh nếu đáp ứng điều kiện theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Cần chuẩn bị hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng

Hồ sơ có hợp đồng chuyển nhượng cần được công chứng. Để công chứng hồ sơ cần: Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng; dự thảo hợp đồng; Bản sao căn cước công dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

Nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sang tên chuyển chủ

Hồ sơ bao gồm: Đơn xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Căn cước công dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng; Tờ khai lệ phí trước bạ; Tờ khai thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nơi nộp: Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất

Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ.

Trong trường hợp hồ sơ hợp lệ thì Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định và xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Cơ quan có thẩm quyền chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; Trong vòng 15–30 ngày làm việc (tùy địa phương), bên nhận sẽ được trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao Giấy chứng nhận đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

×