Tồn tại thực tế mua bán bất động sản 2 giá

Thời gian qua, thị trường bất động sản vẫn tồn tại một luật "bất thành văn" là việc bán nhà đất ghi 2 giá. Theo đó, người bán và người mua sẽ thỏa thuận ngầm với nhau để ghi giá bán trên hợp đồng thấp hơn giá bán thực tế. Mục đích nhằm hạn chế các khoản như thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ…

Anh Trần Minh Tâm (môi giới bất động sản) cho biết những năm trước, việc khách hàng của anh tự thỏa thuận ghi giá hợp đồng thấp hơn giá trị chuyển nhượng khi đi công chứng giấy tờ là việc nhiều như cơm bữa. Nhiều trường hợp người bán và người mua tự thương lượng với nhau. Ví dụ, trường hợp khách hàng ở quận 12 (TP.HCM) chuyển nhượng lô đất giá 5 tỷ nhưng ghi vào hợp đồng chỉ 3,5 tỷ để giảm bớt thuế.

"Thật ra, điều này cũng có rất nhiều rủi ro. Giá trị nhà đất trên hợp đồng được thể hiện thấp hơn so với số tiền thực tế người mua đã bỏ ra nên nếu phát sinh tranh chấp phải kiện ra tòa thì sẽ khó đảm bảo quyền lợi. Người bán rất khó để đòi nhà đất đúng giá trị thực tế còn người mua cũng không thể chứng minh số tiền thực tế mà họ đã trả, nhất là khi không lập thành văn bản hoặc giao tiền mặt. Bên cạnh đó, sự việc bị phanh phui thì khả năng người bán, người mua phải đối mặt với trách nhiệm về pháp lý khi thực hiện hành vi trốn thuế", anh Tâm cho hay.

Tuy nhiên, từ 1/8, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực đã siết chặt quản lý về hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng đồng thời chịu trách nhiệm nếu giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.

Cụ thể, Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định giao dịch trong kinh doanh bất động sản như sau: Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng, trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng, chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế…

Bên cạnh đó, Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về việc thanh toán trong kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn

Từ lâu, việc buôn bán nhà đất 2 giá không quá xa lạ với doanh nghiệp địa ốc, nhà đầu tư và môi giới. Tuy nhiên, việc cơ quan nhà nước thiết lập quy định mới về Luật kinh doanh bất động sản, trong đó mạnh tay siết câu chuyện "nhà 2 giá" được giới chuyên gia đánh giá là một trong những giải pháp hữu hiệu giúp thị trường minh bạch, hạn chế rủi ro.

Theo các chuyên gia, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực cùng với quy định về niêm yết giá bán sẽ giúp thị trường minh bạch và không còn cảnh một lô đất được bán 2 giá như thời gian qua. Thực tế, đã có không ít các vụ tranh chấp, xung đột diễn ra do kê khai nhà đất 2 giá, kéo theo đó là nguy cơ thất thoát ngân sách cũng như những bất ổn về thị trường.

Đánh giá về vấn đề này, luật sư Lê Văn Hoan - Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng hành vi không ghi đúng giá nhà đất, sản phẩm bất động sản là vi phạm pháp luật về thuế, khai man… tạo hệ quả là giá trị giao dịch bất động sản không đúng giá trị thật. Từ đó, cơ sở dữ liệu sẽ không còn chính xác. Ngược lại, nhiều người đẩy giá giao dịch lên cao quá mức để trục lợi cũng là vi phạm pháp luật. Quy định ghi đúng giá sẽ góp phần giúp chống thất thu thuế, chống rửa tiền và minh bạch thị trường, hạn chế tình trạng thổi giá, gây bất ổn thị trường.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, giám đốc một công ty bất động sản tại TP.HCM cho rằng cột mốc từ 1/8, Luật kinh doanh quy định rõ về việc bán nhà đất, sản phẩm bất động sản 2 giá là điều rất cần thiết giúp minh bạch thị trường. Ngoài việc kê khai giá, quy định giao dịch phải thông qua ngân hàng cũng là động thái mới của cơ quan quản lý nhà nước nhằm kiểm soát chặt hoạt động mua bán trên thị trường. Các biện pháp này góp phần hạn chế được việc trốn thuế, phòng chống tình trạng rửa tiền cũng như làm lũng đoạn thị trường.

"Việc siết quy định về kê khai giá nhà đất sẽ giúp thị trường không còn tình trạng bán nhà 2 giá. Trước đây, nhiều người mua nhà đất hoặc môi giới thường dùng các mánh khoé để biến 1 mảnh đất hoặc căn nhà có nhiều mức giá, làm nhiễu loạn thị trường. Vì vậy, việc siết các quy định kê khai giá bán khi giao dịch nhà đất là điều cần thiết giúp bảo vệ quyền lợi cho người dân. Đồng thời, thực thi nghiêm chỉnh các quy định quản lý của nhà nước về thị trường", vị này cho hay.

×