Hợp đồng trên trời rơi xuống!

Cuối tháng 5/2021, Báo Dân Việt nhận được lời kêu cứu của hai anh em ruột Nguyễn Kỳ Lâm (SN 1990) và Nguyễn Hương Dạ Quỳnh (SN 1992, cùng trú khu phố 5, phường 3, TP.Đông Hà, tỉnh Quảng Trị).

Theo đơn, năm 2004, Lâm và Quỳnh được bố, mẹ là ông Nguyễn Hữu Phúc và bà Lê Thị Nguyệt tặng cho thửa đất số 05, tờ bản đồ số 21, diện tích 401m², tại khu phố 8, phường 5, TP.Đông Hà và được UBND thị xã (nay là thành phố) Đông Hà cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) số Đ 622223 ngày 15/7/2004 (gọi là mảnh đất Đ62-PV).

Đến ngày 30/7/2004, ông Phúc và bà Nguyệt ly hôn. Anh Lâm, chị Quỳnh do ông Phúc chăm sóc, nuôi dưỡng và trở thành người đại diện theo pháp luật của hai con. Vì anh em Lâm-Quỳnh còn nhỏ nên giấy CNQSDĐ do bà Nguyệt cất giữ. Năm 2013, bà Nguyệt mất do bệnh tật, giấy CNQSDĐ bị thất lạc.

Ngày 6/8/2020, anh Lâm đến Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh TP.Đông Hà thì bất ngờ biết được, ngày 18/7/2006, mình và em gái đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) mảnh đất Đ62 cho bà Lưu Thị Diệu Liên (gọi là hợp đồng N1), hợp đồng kèm theo trích lục có chứng thực của Phó Chủ tịch UBND phường 5, thị xã Đông Hà.

Giấy CNQSDĐ mang tên anh Nguyễn Kỳ Lâm và chị Nguyễn Hương Dạ Quỳnh, nhưng phần chứng thực lại ghi người sử dụng đất là Nguyễn Lâm Kỳ và Nguyễn Thị Dạ Quỳnh.

Vậy mà ngày 9/8/2006, UBND thị xã Đông Hà vẫn cấp giấy CNQSDĐ số AE 549153 (gọi là AE 54) mảnh đất Đ62 cho bà Liên.

Ngày 16/7/2019, bà Liên bán mảnh đất Đ62 cho anh Thái Thanh Hoàn. Đến ngày 22/7/2019, anh Hoàn cắm sổ đỏ mảnh đất Đ62 vào ngân hàng để vay vốn.

Anh Lâm, chị Quỳnh khởi kiện UBND TP.Đông Hà ra TAND tỉnh Quảng Trị, đề nghị huỷ giấy CNQSDĐ số AE 54; buộc UBND TP.Đông Hà cấp lại giấy CNQSDĐ của mảnh đất Đ62 cho hai anh em.

Anh Lâm, chị Quỳnh khẳng định, không hề biết hợp đồng số N1, cũng không hề quen biết bà Liên. 

Vi phạm quy định, nhưng giao dịch vẫn đúng?!

Bản án số 03/2021/HC-ST ngày 29/4/2021, TAND tỉnh Quảng Trị nhận định, tại thời điểm lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (năm 2006), anh Lâm và chị Quỳnh chưa đủ tuổi thành niên. Theo khoản 1, Điều 20 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định, người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi khi xác lập giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật (trường hợp này là ông Phúc - PV) đồng ý. 

Tuy nhiên, trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ số N1 lại không có sự đồng ý của ông Phúc. Phần chứng thực cũng sai tên từ Nguyễn Kỳ Lâm sang Nguyễn Lâm Kỳ và Nguyễn Hương Dạ Quỳnh thành Nguyễn Thị Dạ Quỳnh.

Kết luận giám định số 10/PC09 ngày 25/1/2021 của Phòng Kỹ thuật hình sự Công an tỉnh Quảng Trị đã làm rõ, chữ ký và chữ viết trong hợp đồng CNQSDĐ số N1 giữa anh Lâm, chị Quỳnh với bà Liên không phải chữ ký của anh Lâm và chị Quỳnh.

Từ những lẽ trên, việc UBND phường 5, thị xã Đông Hà ký chứng thực hợp đồng CNQSDĐ số N1 là vi phạm quy định. Vì vậy, hợp đồng N1 bị vô hiệu từ khi ký kết, do đó việc cấp giấy CNQSDĐ cho bà Liên là không đúng quy định.

Dù vậy, TAND tỉnh Quảng Trị lại cho rằng, bà Liên đã bán mảnh đất Đ62 cho anh Hoàn. Khi mua đất, anh Hoàn không biết hợp đồng vô hiệu của bà Liên; đồng thời giao dịch của bà Liên với anh Hoàn đã được cơ quan chức năng công chứng, chứng thực…, cho nên đó là giao dịch ngay tình, đúng quy định.

TAND tỉnh Quảng Trị kết luận, mặc dù hợp đồng CNQSDĐ giữa bà Liên với anh Lâm, chị Quỳnh vi phạm điều cấm, không có hiệu lực và bị vô hiệu kể từ khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. 

Tuy nhiên, sau đó bà Liên và anh Hoàn đã thực hiện giao dịch dân sự khác ngay tình, đúng quy định nên được pháp luật bảo vệ?! 

Do đó, TAND tỉnh Quảng Trị bác yêu cầu tuyên huỷ giấy CNQSDĐ số AE 54 do UBND thị xã Đông Hà cấp cho bà Liên; đồng thời giữ nguyên QSDĐ của anh Hoàn.

Anh Lâm, chị Quỳnh đã kháng cáo bản án số 03; buộc UBND TP.Đông Hà huỷ GCNQSDĐ số AE 54 cấp cho bà Liên; huỷ các quyết định hành chính liên quan trong quá trình bà Liên thực hiện chuyển QSDĐ cho ông Hoàn và bồi thường thiệt hại theo quy định.

Anh Lâm cho biết, vụ án TAND tỉnh Quảng Trị thụ lý là vụ án hành chính, có đối tượng bị kiện là quyết định hành chính – giấy CNQSDĐ do UBND TP.Đông Hà cấp cho bà Liên chứ không phải vụ án dân sự. 

Bởi lẽ, giấy tờ giả mạo, không phát sinh từ quan hệ dân sự, giao dịch dân sự. Việc TAND tỉnh Quảng Trị vận dụng và tuyên bố giao dịch vô hiệu để bảo vệ người thứ 3 ngay tình là không đúng quy định.

Phải hủy giấy Chứng nhận Quyền sử dụng đất

Luật sư Nguyễn Thanh Hãn – Văn phòng luật sư Bùi Quang Sinh, thuộc Đoàn Luật sư tỉnh Quảng Trị cho rằng, theo bản án TAND tỉnh Quảng Trị đã tuyên thì mảnh đất của anh em Lâm-Quỳnh đã mất trắng, không ai chịu trách nhiệm, kể cả UBND phường 5 – nơi đã chứng thực hợp đồng chuyển nhượng khống và UBND thị xã Đông Hà – nơi cấp giấy CNQSDĐ cho bà Liên.

"Quan điểm của tôi là toà án phải huỷ giấy CNQSDĐ của bà Liên. Còn lại, giữa bà Liên với người thứ 3 là anh Hoàn và ngân hàng tự giải quyết với nhau về dân sự. UBND phường 5 và UBND TP.Đông Hà phải chịu trách nhiệm về vi phạm của mình. Tất cả đều phải bảo đảm quyền lợi cho anh Lâm, chị Quỳnh" – Luật sư Hãn nói.

Một luật sư đề nghị giấu tên cho biết, vụ việc này có hành vi làm, sử dụng giấy tờ giả trong thực hiện thủ tục hành chính và các công việc khác liên quan đến đất đai. Vì vậy, cần áp dụng khoản 3, 4 và mục b, khoản 5, điều 35 Nghị định 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Nếu xét thấy hành vi chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự thì phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 30 triệu đồng; tịch thu các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung; tịch thu giấy tờ giả đã sử dụng; hủy bỏ kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai đã thực hiện.

Bên cạnh đó, cần xem xét áp dụng Điều 206 và 207 Luật Đất đai 2013 để xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành công vụ trong lĩnh vực đất đai.

Luật sư Mai Quốc Việt - Công ty luật FDVN, thuộc Đoàn luật sư Đà Nẵng cho rằng, TAND tỉnh Quảng Trị xét xử vụ án nêu trên là chưa thỏa đáng. Việc Tòa án cho rằng giao dịch giữa bà Liên và ông Hoàn ngay tình là hoàn toàn không chính xác. Bởi vì, giao dịch chuyển nhượng đất giữa anh Lâm, chị Quỳnh với bà Liên không có trên thực tế. 

Vậy nên, Tòa án đã xác định giao dịch này là vô hiệu, do giao dịch chuyển nhượng này vô hiệu, dẫn đến việc cấp giấy CNQSDĐ cho bà Liên là không đúng quy định, nên bà Liên không phải là người sử dụng đất hợp pháp, không được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng tài sản. Từ đó dẫn đến, giao dịch giữa bà Liên với anh Hoàn cũng đương nhiên bị vô hiệu.

Đáng lẽ ra, Tòa án cấp sơ thẩm phải chuyển hồ sơ vụ việc dân sự có dấu hiệu tội phạm đến Cơ quan Cảnh sát điều tra, Công an tỉnh Quảng Trị để xem xét thụ lý giải quyết theo tin báo tội phạm, đồng thời tạm đình chỉ giải quyết vụ án theo điểm d khoản 1 Điều 214 Bộ luật tố tụng dân sự, chờ kết quả giải quyết của Cơ quan cảnh sát điều tra; hoặc có hướng dẫn cho đương sự thực hiện các quyền để bảo vệ quyền lợi của mình.

Các cơ quan nhà nước, các đơn vị liên quan cần thực hiện các hoạt động điều tra, xem xét, xác định việc công chứng, chứng thực ngày 18/07/2006, tại UBND phường 5 có vi phạm pháp luật hay không để xử lý theo quy định của pháp luật, bảo đảm được quyền lợi của các tổ chức, cá nhân có liên quan đến thửa đất.

Luật sư Đặng Quang Linh – Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Quảng Trị cho biết, vụ án này, Lâm và Quỳnh không ký vào hợp đồng CNQSDĐ với bà Liên. Vì vậy, UBND phường 5 có dấu hiệu vi phạm khoản 1, điều 56, Nghị định 75/2000/NĐ-CP quy định: "cá nhân yêu cầu công chứng, chứng thực chữ ký của mình trong giấy tờ phục vụ cho các giao dịch phải chịu trách nhiệm về nội dung của giấy tờ và ký trước mặt người thực hiện công chứng, chứng thực. Sau khi xác định người đó đúng với giấy tờ tuỳ thân, giấy tờ giao dịch và yêu cầu không trái pháp luật, đạo đức xã hội, thì thực hiện việc công chứng, chứng thực chữ ký của người đó".

Vì vậy, cần áp dụng khoản 1, điều 72 của Nghị định 75/2000/NĐ-CP: "Trong khi thi hành nhiệm vụ, quyền hạn về công chứng, chứng thực, người thực hiện công chứng, chứng thực, người dịch là cộng tác viên của Phòng Công chứng do thiếu tinh thần trách nhiệm hoặc cố ý làm trái với các quy định của Nghị định này và các văn bản quy phạm pháp luật khác về công chứng, chứng thực, thì tuỳ theo mức độ vi phạm có thể bị xử lý kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật" để xử lý.

Ông Võ Công Hoan - Chủ tịch Hội Luật gia tỉnh Quảng Trị cho rằng, cần xem xét lại bản án của TAND tỉnh Quảng Trị.

Theo ông Hoan, UBND phường 5 đã chứng thực khống, tước đoạt quyền lợi của Lâm và Quỳnh nên phải bị quy trách nhiệm. Vì vậy, cần tìm ra đơn vị, cá nhân chịu trách nhiệm về tài sản đã bị mất của anh em Lâm-Quỳnh và phải đảm bảo quyền lợi cho họ.

×