Phân khúc bất động sản nào sẽ "chiếm sóng" trong năm 2023

Khó khăn bủa vây thị trường bất động sản

Một năm 2022 với nhiều biến động đối với thị trường bất động sản đang dần khép lại. Mặc dù, nền kinh tế chung đón nhận những chỉ số đáng lạc quan ở từng phân khúc cho thấy sự quan tâm mạnh mẽ của các nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước cũng như tiềm năng tăng trưởng của lĩnh vực đóng góp 3,58% GDP nền kinh tế trong năm 2021.

Tuy nhiên, 11 tháng vừa qua, thị trường đã phải "ngấm đòn" nặng nề từ các yếu tố kiểm soát tín dụng, điểm nghẽn pháp lý, lạm phát…. Khiến nguồn cung sụt giảm kỉ lục, thanh khoản lao dốc…  Theo số liệu của CBRE Việt Nam, tính riêng thị trường TP.HCM trong quý 3/2022 đã ghi nhận nguồn cung mới giảm mạnh với chỉ 2.851 căn hộ được mở bán ra thị trường, giảm 80% so với quý trước nhưng lại cao hơn 49% so với cùng kỳ năm trước. 

Hầu hết các dự án mới hoặc giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu đều chỉ cung cấp ra thị trường lượng sản phẩm khá hạn chế, trung bình 200 sản phẩm/dự án cho đợt mở bán trong quý 3 này. Trong đó, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phía Đông và phía Nam của TP.HCM.

TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam cho biết, thống kê sơ bộ tháng 10/2022, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chưa đạt 10%, đây là mức thấp kỷ lục, khá giống tình hình năm 2010 -  2011. Vị chuyên gia nhận định thị trường bức tranh hồi phục thời gian qua không chỉ toàn những gam màu sáng. Theo ông, thị trường bất động sản vẫn đối mặt với một số khó khăn chính, bao gồm:

Thứ nhất là vấn đề nguồn cung hạn chế, các sản phẩm mới trên thị trường chủ yếu có giá trị cao. Vấn đề tiếp theo về góc độ tài chính bao gồm việc hệ thống ngân hàng thắt chặt tín dụng; Bộ Tài chính tăng cường kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp và lãi suất tăng cao.

Khó khăn thứ ba ở góc độ phát triển dự án, tình trạng tắc nghẽn pháp lý diễn ra trong thời gian dài gây khó khăn cho nguồn cung thị trường, ảnh hưởng đến phương án tài chính của chủ đầu tư dẫn đến giá thành tăng. Tiếp theo đó, quỹ đất phát triển dự án rất hạn chế, làm ảnh hưởng đến khả năng phát triển dự án mới của các chủ đầu tư.

"Một trong những xu hướng đáng chú ý trong thời gian qua là sản phẩm mới đang có khuyến hướng dịch chuyển khỏi trung tâm và nằm ở các vùng lân cận, nơi sản phẩm có thể vừa cung cấp được cho người dân địa phương, vừa có thể dành cho người làm việc ở các thành phố lớn. Hệ thống hạ tầng giao thông kết nối vẫn đang được đầu tư mở rộng và tạo điều kiện cho xu hướng này cũng như quan điểm mua nhà của khách hàng", ông Sử Ngọc Khương nhận định.

Bất động sản công nghiệp và văn phòng làm "điểm sáng"

Dự báo về diễn biến năm sau, các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản vẫn sẽ chịu ảnh hưởng, tác động của những vấn đề như quỹ đất hạn chế, vấn đề tài chính và pháp lý, dẫn đến giá trị sản phẩm bán ra có xu hướng tăng dần.

Cụ thể, TS Sử Ngọc Khương dự đoán thị trường năm 2023 sẽ chuyển biến khá thận trọng. Về tính thanh khoản của thị trường, phân khúc nhà ở vẫn sẽ duy trì mức thanh khoản ổn, tuy nhiên nguồn cung hạn chế và vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền với người tiêu dùng sẽ làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản. Những phân khúc như bất động sản công nghiệp và văn phòng vẫn hoạt động tốt và các doanh nghiệp sẽ tiếp tục có nhu cầu mở rộng.

Ở góc độ tài chính, những dự án đang dở dang cần phải được giải ngân để tiếp tục quá trình xây dựng, tạo ra nguồn cung mới cho thị trường, không làm khó người mua. Đối với những dự án đã hoàn thành thủ tục pháp lý, đủ điều kiện để đi vay và hoàn thành thì đây là một điều chúng ta cần cân nhắc trong việc cho vay vốn đầu tư. Đối với những dự án chưa đủ điều kiện, các chủ đầu tư cần chờ thêm một thời gian để hoàn tất đầy đủ các thủ tục cần thiết để đảm bảo tính minh bạch của thị trường và quyền lợi của các bên.

Ngoài ra, các chủ đầu tư cần có thêm bổ sung nguồn vốn từ FDI, các quỹ đầu tư hoặc các đối tác liên doanh để giải quyết bài toán khó khăn về tài chính. Đánh giá của chuyên gia Savills cho thấy trên bình diện của một nền kinh tế, việc Nhà nước thắt chặt tín dụng và lãi suất ngân hàng tăng sẽ ảnh hưởng đến tất cả ngành nghề, bao gồm sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, xây dựng…. Thực tế, thị trường bất động sản đã đối mặt với khó khăn về mặt pháp lý trong nhiều năm qua, do đó vấn đề tài chính chỉ là một yếu tố khiến tình trạng này khó khăn thêm.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, để thị trường có thể phục hồi mạnh mẽ trở lại cần phải có hỗ trợ về pháp lý trong việc phát triển dự án cho các doanh nghiệp. Những nút thắt này cần sớm được tháo gỡ để tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh, thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư. Đồng thời, giải quyết được bài toán về nhà ở cho đại bộ phận người dân, giúp họ có thể tiếp cận với ước mơ sở hữu nhà ở với mức giá hợp lý hơn.

"Ngày 17/11 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản. Tôi hy vọng tổ công tác mới này sẽ đạt được những kỳ vọng của các nhà phát triển bất động sản trong việc tháo gỡ những khó khăn cũng như sự tồn đọng về vấn đề pháp lý của các dự án trong thời gian qua", chuyên gia kỳ vọng.

×