Giá bất động sản khó giảm vì thiếu hụt nguồn cung

Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2023, tổng nguồn cung nhà ở cả nước khoảng 55.329 sản phẩm, tăng 14% so với tổng lượng sản phẩm chào bán năm 2022. Tuy nhiên, nguồn cung này chỉ bằng 32% so với năm 2018, năm chưa xảy ra dịch Covid-19, với 180.000 sản phẩm.

Đáng chú ý, cơ cấu bất động sản trên thị trường ngày càng mất cân đối. Thị trường thiếu vắng nhà ở thương mại giá bình dân. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ mở bán cũng liên tục tụt giảm, từ mức 30% năm 2019 còn 6% vào năm 2023. 

Nguồn cung các căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 chỉ có từ các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà thương mại tại các tỉnh thành thuộc đô thị loại 2, 3.

Đáng chú ý, phân khúc trung cấp cũng bắt đầu khan hiếm tại 2 đô thị đặc biệt, nguồn cung căn hộ có mức giá 40 triệu đồng/m2 gần như chỉ có tại các tỉnh thành xung quanh TP.HCM.

Năm 2023, nguồn cung ghi nhận mức cao nhất ở phân khúc căn hộ trung cấp, chiếm khoảng 40%, theo sau là các sản phẩm thấp tầng khoảng 24%, đất nền và căn hộ cao cấp chiếm 22%. Căn hộ siêu sang và bình dân chiếm tỷ trọng tương đương ở mức 5%.

Các chuyên gia đánh giá, trong ngắn hạn, nguồn cung vẫn khó có thể bật tăng. Do số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới rất ít, và đang ngày càng có xu hướng sụt giảm, đặc biệt là phân khúc bình dân, trung cấp. 

Nút thắt về pháp lý khiến cơ quan quản lý Nhà nước thận trọng hơn trong việc phê duyệt dự án. Vướng mắc pháp lý cũng khiến doanh nghiệp gặp khó khăn về đầu ra, không có nguồn lực để trả nợ và phát triển dự án mới.

Nhiều phân khúc bất động sản sẽ tiếp tục tăng giá

Chuyên gia của VARS nhận định giá bất động sản đã bắt đầu duy trì ổn định sau các đợt giảm giá trong nửa đầu năm 2023. Một số phân khúc đã có dấu hiệu vượt đáy, và đi ngang kể từ quý III/2023.

Bước sang năm 2024, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS dự báo giá phân khúc căn hộ chung cư vẫn duy trì cao. Tuy nhiên, thị trường sẽ có nhiều hơn sự góp mặt của các sản phẩm nhà giá phù hợp hơn với nhu cầu người dân, chủ yếu đến từ các dự án nhà ở xã hội. 

Riêng với phân khúc đất nền, mức giá sẽ tăng khoảng 5-7% so với năm 2023 tại các đô thị lớn vì nguồn cung sẽ khan hiếm. Còn các khu vực phát triển, hạ tầng bài bản có xu hướng đi ngang.

Ngoài ra, bất động sản công nghiệp cũng sẽ tăng trưởng mạnh. Giá thuê các khu công nghiệp chất lượng cao tiếp tục có cơ hội tăng. Trong khi đó, các khu công nghiệp cũ, chất lượng xuống cấp sẽ phải cạnh tranh nhiều.

Dù thị trường chật vật trong suốt năm 2023 nhưng theo VARS, riêng phân khúc căn hộ chung cư không nằm trong xu hướng giảm giá. Giá căn hộ sơ cấp ở các dự án thuộc giai đoạn cuối, hoặc ở các phân khu mở bán tiếp theo ở các đại đô thị liên tục tăng. Chỉ tại thị trường thứ cấp, giá căn hộ chung cư ghi nhận giảm nhẹ, đi ngang, nhưng tăng ở phân khúc bình dân.

Đáng chú ý, thị trường bất động sản cũng ghi nhận khó khăn nhưng giá nhà tương đối cao so với khả năng tài chính của người dân. Đặc biệt, giá bán chung cư sơ cấp trung bình tại TP.HCM là 71 triệu đồng/m2.

×