Bạn đọc Hoàng Huy (Thái Bình) hỏi: 

Gia đình tôi mua mảnh đất thổ cư ở Nam Định rộng 200m2. Tôi dự định xây dựng nhà 3 tầng trên mảnh đất này. Xin hỏi, tôi có cần xin giấy phép xây dựng không, thủ tục ra sao?

Bên cạnh đó, tôi còn có thửa đất ở quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội. Tôi muốn xây nhà 2 tầng thì có phải xin phép không? 

Trả lời: 

Luật gia Trần Quốc Tuấn (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho hay, căn cứ quy định tại Khoản 17 Điều 3 Luật Xây Dựng 2014 (sửa đổi 2020) thì giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.

Theo quy định tại Điều 195, Điều 196 Luật Đất đai 2024, đất ở (đất thổ cư) được chia thành đất ở nông thôn và đất ở đô thị. 

Đất ở tại nông thôn là đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Còn đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp miễn giấy phép xây dựng

Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 quy định về một trong các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng bao gồm:

Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 7 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng.

Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa…

Như vậy, đối với việc xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn thì bạn không cần phải xin giấy phép xây dựng. Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn là đất ở nông thôn thì đất đã chuyển mục đích sử đất phù hợp với quy hoạch hiện tại.

Do đó, bạn không phải đóng tiền sử dụng đất, mà chỉ đóng tiền thuế phi nông nghiệp, hay còn gọi là thuế nhà đất hàng năm, khoản này không đáng kể, tùy thuộc và diện tích đất, vị trí thửa đất.

Đối với việc xây nhà trên đất ở đô thị thuộc trường hợp bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng nếu không chủ đầu tư sẽ phải chịu phạt theo quy định của pháp luật theo quy định tại Điều 93 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi năm 2020).

Trình tự, thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà trên đất ở đô thị

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ xin phép xây dựng bao gồm: Đơn xin cấp phép xây dựng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ); Bản vẽ thiết kế xây dựng; Chứng từ nộp lệ phí trước bạ (nếu có).

Bước 2: Nộp hồ sơ

Hồ sơ được nộp tại cơ quan quản lý xây dựng cấp quận/huyện nơi có đất. Cơ quan này sẽ tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ.

Bước 3: Thẩm định và cấp phép

Sau khi nhận hồ sơ, cơ quan chức năng sẽ tiến hành thẩm định về tính hợp pháp của đất đai, sự phù hợp của thiết kế với quy hoạch và các tiêu chuẩn kỹ thuật. Nếu hồ sơ đạt yêu cầu, giấy phép xây dựng sẽ được cấp.

Bước 4: Thực hiện xây dựng theo giấy phép

Khi đã có giấy phép xây dựng, người dân có thể tiến hành xây dựng nhà ở theo đúng thiết kế và các điều kiện đã được phê duyệt. Trong quá trình xây dựng, nếu có bất kỳ thay đổi nào, cần phải thông báo và xin phép điều chỉnh.

Người dân cũng cần lưu ý thời gian xét duyệt giấy phép theo quy định tại Điều 1 Khoản b Điều 36 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020.

Theo đó, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải cấp giấy phép xây dựng, bao gồm giấy phép xây dựng có thời hạn, điều chỉnh giấy phép xây dựng, giấy phép di dời. Thời gian xem xét hồ sơ là trong vòng 20 ngày.

×