Câu hỏi:

Ông Hoàng Thế Mạnh ở Bắc Ninh, hiện đang làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho hơn 500m² đất được Nhà nước giao trước năm 1993, muốn biết cụ thể các khoản lệ phí bắt buộc phải nộp khi làm sổ đỏ là những khoản nào?

Trả lời:

Luật sư Diệp Năng Bình – Trưởng Văn phòng luật sư Tinh Thông Luật cho biết, Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là “sổ đỏ”) chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Cụ thể:

Trường hợp người sử dụng đất không phải nộp nghĩa vụ tài chính, hoặc thuộc diện được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, thì sổ đỏ sẽ được cấp sau khi cơ quan có thẩm quyền xác nhận việc không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, hoặc được miễn, ghi nợ theo quy định.

Trường hợp thuê đất và trả tiền thuê đất hằng năm, thì sổ đỏ được cấp sau khi cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất và ký hợp đồng thuê đất.

Theo luật sư Bình, nghĩa vụ tài chính về đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất; Các loại thuế liên quan đến đất đai; Lệ phí trước bạ.

Các khoản nghĩa vụ tài chính này do cơ quan thuế xác định căn cứ vào hồ sơ địa chính và quy định pháp luật tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.

Luật sư Diệp Năng Bình lưu ý: Khi được cấp sổ đỏ, người sử dụng đất cần lưu ý thực hiện đầy đủ và đúng thời hạn các khoản nghĩa vụ tài chính nêu trên để đảm bảo tính pháp lý cho quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất.

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định 10/2022/NĐ-CP, khi được cấp sổ đỏ, người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo quy định. Cụ thể:

Tiền sử dụng đất

Theo khoản 44 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tiền sử dụng đất là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi:

Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; Được chuyển mục đích sử dụng đất; Hoặc thuộc các trường hợp khác có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

Mức thu tiền sử dụng đất được áp dụng khác nhau tùy theo đối tượng sử dụng và mục đích sử dụng đất.

Tiền thuê đất

Căn cứ khoản 45 Điều 3 và khoản 1 Điều 120 Luật Đất đai 2024, tiền thuê đất là số tiền người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi:

Được Nhà nước cho thuê đất; Được phép chuyển mục đích sử dụng đất để cho thuê; Hoặc thuộc các trường hợp sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất theo quy định.

Tiền thuê đất có thể được nộp hàng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê, tùy theo hình thức thuê đất ghi trong quyết định hoặc hợp đồng của cơ quan có thẩm quyền.

Lệ phí trước bạ

Theo Điều 4 và khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, tổ chức, cá nhân khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất sẽ phải nộp lệ phí trước bạ, với mức thu là 0,5% giá trị nhà, đất.

Giá tính lệ phí trước bạ đối với sổ đỏ được xác định như sau:

Trong đó: Giá 1m² đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân. Diện tích này do Văn phòng đăng ký đất đai xác định và cung cấp cho cơ quan thuế.

Lưu ý quan trọng: Trường hợp thuê đất của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhưng thời hạn thuê đất ngắn hơn thời hạn của loại đất được quy định tại bảng giá đất của UBND cấp tỉnh, thì:

Giá đất tính lệ phí trước bạ được xác định theo công thức sau:

Giá đất tính lệ phí trước bạ = Giá đất tại bảng giá đất × (Thời hạn thuê đất / Thời hạn sử dụng đất theo quy định)

Lệ phí cấp sổ đỏ

Theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là "sổ đỏ") là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.

Khoản lệ phí này bao gồm: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất; Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính.

Mức thu lệ phí do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ vào điều kiện cụ thể và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, đảm bảo nguyên tắc:

Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn so với khu vực khác.

Mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.

Phí thẩm định hồ sơ

Theo điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung tại Thông tư 106/2021/TT-BTC), phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với hoạt động thẩm định hồ sơ và các điều kiện cần thiết để thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Khoản phí này áp dụng cho các trường hợp: cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.

Mức thu được quy định căn cứ vào quy mô diện tích thửa đất, tính chất phức tạp của hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của từng địa phương.

Bài viết phổ biến giáo dục pháp luật về nông nghiệp, nông dân, nông thôn.

×