Giao dịch bất động sản chạm đáy

Từ đầu năm 2023, thị trường bất động sản nói chung và riêng tại TP.HCM đang gặp nhiều khó khăn về nhiều mặt. Trong đó, nhiều chuyên gia đánh giá pháp lý dự án cộng với việc tăng lãi suất cho vay, siết tín dụng vào bất động sản đã ảnh hưởng trực tiếp đến lĩnh vực này cũng như tâm lý của các nhà đầu tư.

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tại hội thảo "Toàn cảnh thị trường bất động sản quý I và diễn biến thị trường bất động sản quý II/2023". Trong quý I/2023, bất động sản Việt Nam tiếp tục cho thấy những dấu hiệu trầm lắng bởi hàng loạt chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp..., cũng như những vướng mắc về pháp lý chưa được tháo gỡ, từ đó khiến các doanh nghiệp và những chủ đầu tư phải thu mình.

Bên cạnh đó, việc giao dịch sụt giảm, thanh khoản thị trường về đáy liên tục trong nhiều tháng qua khiến các chủ đầu tư không còn mặn mà với việc đưa ra thị trường các dự án mới.

Trong khi đó, thời điểm những năm 2018 - 2021, thị trường bất động sản vô cùng sôi động ở hàng loạt các phân khúc như đất nền, nhà phố, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ cung cư loại A, loại C… Điều này đã khiến thị trường đạt "đỉnh", các nhà đầu tư thay nhau mua đi bán lại kiếm lời, khiến tất cả các phân khúc bất động sản đều mang giá trị cao.

"Thị trường vào những năm 2017 đến 2019 là một trong những thời điểm hấp dẫn nhất, đây là thời gian mà các nhà đầu tư lao vào lĩnh vực bất động sản, hàng loạt các dự án trên địa bàn TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, hay Long An chính là tâm điểm phía Nam thu hút dòng tiền và tạo thanh khoản cực tốt. 

Chính vì thanh khoản cao và người mua bất chấp rủi ro, đã tạo nên một thị trường lướt sóng, đầu tư tích trữ bất động sản và đẩy giá nhà đất lên cao. Trong những năm trên, muốn mua một mảnh đất nền tầm 100m2 ở khu vực vùng ven TP.HCM, hay căn hộ khoảng 65m2 ở khu Đông hoặc khu Nam thành phố thì người mua phải có trong tay cỡ hơn 3 tỷ" ông Nguyễn Cường - một nhà đầu tư bất động sản chia sẻ.

Theo các chuyên gia đánh giá, chính vì thị trường bất động sản trong vòng 5 năm qua phát triển ồ ạt, giá nhà đất bị đẩy lên cao nên khiến thị trường chững lại. Dù không xuất hiện hiện trường "bong bóng bất động sản" nhưng vẫn khiến cho thị trường căng cứng khi nguồn cung - cầu lệch nhau. Giá thị bất động sản cao, nhưng lại không phục vụ những nhóm khách có nhu cầu ở thực.

Cũng theo ông Nguyễn Cường, loạt động thái từ việc thắt chặt tín dụng vào bất động sản, chỉnh đốn pháp lý dự án, hướng tới nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp... trong thời gian qua đã tác động khiến thị trường bất động sản bị trì trệ.

"Rõ ràng chúng ta thấy, khi giá quá cao thì thanh khoản cũng bị đứng. Hiện nay, xu hướng bất động sản đang giảm, các nhà đầu tư buộc phải hạ giá sản phẩm mình đã mua, đang đứng tên để có dòng tiền, không thể giữ nếu như kinh tế bản thân nhà đầu tư không ổn định", nhà đầu tư này cho hay.

Cơ hội cho nhà đầu tư bất động sản trong khó khăn

Giới chuyên gia bất động sản nhận định, trong giai đoạn này, thị trường đang gặp nhiều khó khăn và mất đi tính ổn định, tuy nhiên trong khó khăn lại có cơ hội. Đây luôn là thời điểm thích hợp nhất của những nhà đầu tư sẵn tiền mặt và có tầm nhìn chiến lược bất động sản dài hạn.

Khi có sẵn lượng tiền lớn, nhà đầu tư sẽ dễ dàng tìm được đất phù hợp, giá rẻ và dễ dàng thương lượng. Trải qua giai đoạn "đỉnh" thì thị trường bất động sản sẽ hạ nhiệt và trầm lắng. Lúc này, thị trường sẽ xuất hiện nhiều thông tin ảm đạm liên quan đến thanh khoản, giao dịch và tồn kho. Các giao dịch bị chậm, nguồn tiền siết chặt, các nhà đầu tư không có vốn xoay vòng thì buộc phải bán tài sản, trong đó đất là tài sản dễ bán nhất, nhưng buộc phải hạ giá vì thị trường chung.

Chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư và người mua khi có dòng tiền nhàn rỗi ở thời điểm này cần tìm cho mình một lựa chọn, hướng đi mới, săn tìm đất nền, dự án, hoặc căn hộ, đợi khi thị trường ổn định phục hồi chắc chắn mang lại tỷ suất lợi nhuận cao hơn số vốn đã bỏ ra.

Một trong những người có kinh nghiệp nhiều năm trong lĩnh vực bất động sản, ông Lê Đình Lăng - Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng và Phát triển Địa ốc Song Long nhận định "Nhìn chung thị trường chúng ta có thể thấy, lĩnh vực bất động sản nói chung và đất nền nói riêng hiện tại thanh khoản bị chậm. Các chủ đầu tư có quỹ đất lớn, dự án đang phát triển hạ tầng cũng phải nằm chờ tìm cơ hội cho chính mình".

Ông Lăng cho hay, những năm trước, bất động sản nhộn nhịp đã đẩy giá căn hộ, nhà, đất nền lên cao, thời điểm này rõ ràng là có cung cầu, những nhà đầu tư bán sang tay thôi cũng kiểm được lời, người này bán người kia chắc chắn phải tăng giá. Kể cả dự án của chủ đầu tư hay đất nền, nhà đầu tư mua trước thì phải làm thị trường, thu hút khách hàng thứ cấp để bán giá cao hơn.

Tuy nhiên, hiện nay do vấn đề về pháp lý, ngân hàng siết tín dụng vào bất động sản nên tâm lý nhà đầu tư e dè. Nhưng các nhà đầu tư sẵn tiền mặt thì chắc chắn họ vẫn rất tỉnh táo, sẽ tìm mua những phân khúc vừa với túi tiền, vị trí đẹp, đặc biệt là những sản phẩm bất động sản đang bán cắt lỗ.

Với các dự án, đất nền gần cư dân, gần các khu công nghiệp, tiệm cận trung tâm sẽ chính là sản phẩm tốt cho nhà đầu tư đang sẵn tiền mặt nắm bắt cơ hội.

Ông Lăng cũng cho rằng, giai đoạn này giá đất đã gần như trở về giá trị thực (đã giảm 30 - 50%) đây là cơ hội mua vào cho nhà đầu tư có tiền sẵn và người thu nhập thấp mua ở,lãi suất hạ là 1 điểm mạnh, nếu mua bây giờ sau 12 - 24 tháng sau thị trường hồi phục, lợi nhuận có được đã 30 - 50% (của phần chiết khấu giá hiện nay).

Cũng theo các chuyên gia, những người đang canh thời điểm bất động sản ở mức giá rao bán thấp hơn, nên dự trù tài chính phù hợp, lựa chọn cho mình nhưng vị trí tốt và đặc biệt là tìm hiểu kỹ về pháp lý, nguồn gốc đất.

Khi đi thị trường đi qua được thời điểm đình trệ, sẽ tiến đến giai đoạn phục hồi, thông tin tích cực xuất hiện nhiều hơn, từ chính sách điều hành, tín dụng, lãi suất và nguồn hàng phát triển. Lúc này bất động sản khởi sắc thì việc có trong tay nhiều tài sản đất đai, nhà tích trữ sẽ giúp nhà đầu tư thu lợi.

×