Đề xuất dùng dự án BT

Tại Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030, Chính phủ đặt mục tiêu đến năm 2020 xây dựng 12,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, chương trình phát triển nhà ở xã hội tại khu vực đô thị cả nước đến tháng 9/2020 hoàn thành 249 dự án, hơn 104.200 căn, tổng diện tích 5,2 triệu m2, đạt 41,6%. Hiện, cả nước đang tiếp tục triển khai 263 dự án, quy mô xây dựng 215.800 căn, với tổng diện tích gần 11 triệu m2. Đáng lưu ý, có 221 dự án chậm tiến độ hoặc phải dừng thi công.

Theo đánh giá của cơ quan quản lý nhà nước và các chuyên gia, nguyên nhân thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội không chỉ do ảnh hưởng của dịch Covid-19 mà còn do quy định pháp luật chồng chéo. Điểm nghẽn lớn nhất là đất công xen kẹt trong các dự án hay ưu đãi đối với nhà đầu tư về lợi nhuận định mức, quản lý nguồn vốn ưu đãi cũng chưa được quy định rõ.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA phân tích: Khoản 1 Điều 21 Nghị định 100/2015, quy định "lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư". Mức lợi nhuận như vậy không khuyến khích doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội. Bởi lẽ, nhiều chi phí "không tên", kể cả chi phí thực tế giải phóng mặt bằng đều không được tính đúng, tính đủ vào tổng chi phí đầu tư, dẫn đến chủ đầu tư bị thiệt, thậm chí bị thua lỗ.

Mức lợi nhuận đó cũng không khuyến khích chủ đầu tư dự án ứng dụng tiến bộ công nghệ, kỹ thuật, quản lý, để vừa phải đảm bảo chất lượng công trình, gia tăng các tiện ích, dịch vụ, vừa tiết kiệm chi phí, giảm giá thành.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Luật đầu tư theo phương thức đối tác công tư (Luật PPP) đã được Quốc hội thông qua ngày 18/6/2020 và sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2021. Luật PPP đã quyết định dừng dự án đầu tư theo hình thức Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (dự án BT) mới, kể từ ngày 1/1/2021 để không để tiếp tục xảy ra tình trạng thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công, nhất là quỹ đất công, trụ sở làm việc.

Tuy nhiên, HoREA cho rằng có điểm chưa hợp lý là: Trước đây, Hợp đồng BT áp dụng với các dự án nhà ở xã hội; các dự án nhà ở tái định cư; các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, dự án công trình hạ tầng, dịch vụ. Tuy nhiên, Luật PPP đã bãi bỏ hình thức này chỉ vì nguyên nhân "chưa có đầy đủ các quy định pháp luật đồng bộ và hiệu quả để điều chỉnh loại hình dự án BT".

Để khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội, đảm bảo đáp ứng nhu cầu của người dân, Chủ tịch HoREA cho rằng, không vì có một số bất cập, "lỗ hổng", sơ hở, mà phải bãi bỏ hẳn loại hình dự án BT.Loại hình dự án BT rất cần thiết để huy động nguồn vốn xã hội đầu tư các dự án nhà ở xã hội; các dự án nhà ở tái định cư; các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; các dự án cơ sở hạ tầng, dịch vụ, vừa có lợi cho Nhà nước, cho nhà đầu tư và cho lợi ích cộng đồng.

"Do vậy, Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ xem xét, chỉ nên dừng loại hình dự án BT từ nay đến khoảng năm 2022, để trong thời gian này, thực hiện việc rà soát, xây dựng hoàn thiện đồng bộ cơ chế, chính sách thực hiện dự án BT, nhằm bịt kín các lỗ hổng, không để thất thoát tài sản công, thất thu ngân sách nhà nước. Sau năm 2022, dùng hình thức BT sẽ huy động các nguồn lực xã hội hóa để phát triển cơ sở hạ tầng và thực hiện các dự án nhà ở xã hội; dự án nhà ở tái định cư; dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ" - Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu kiến nghị.

Vẫn cần cân nhắc

Đồng quan điểm với đề xuất trên của Chủ tịch HoREA, ông Nguyễn Văn Đính - Tổng thư ký kiêm Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, việc áp dụng hình thức "xây dựng – chuyển giao" (Dự án BT) để cải thiện nguồn cung nhà ở xã hội là một giải pháp tốt trong thời điểm hiện nay. Tuy nhiên, để tránh đi vào "vết xe đổ" như dự án BT hạ tầng kỹ thuật, vấn đề này vẫn cần được cân nhắc và tính toán kỹ hơn.

"Trước đây chúng ta nói tới dự án BT là nói tới các dự án hạ tầng kỹ thuật. Ở nhiều địa phương, chủ đầu tư và chính quyền cũng chưa quan tâm tới hình thức này để phát triển nhà ở xã hội" - ông Đính nói.

Đứng trên góc độ doanh nghiệp, vị chuyên gia này cũng thừa nhận, hiện nay, các cơ chế chính sách phát triển nhà ở còn nhiều bất cập, lợi nhuận phát triển nhà ở xã hội thấp (10%) khiến cho doanh nghiệp không hề hứng thú với việc đầu tư loại hình nhà ở này. Tuy nhiên, việc xây dựng nhà ở xã hội theo hình thức BT được coi là một trong nhiều giải pháp ưu việt và thu hút được sự quan tâm, vào cuộc nhiều hơn của doanh nghiệp.

"Theo tôi, việc áp dụng hình thức BT vào xây dựng các dự án nhà ở xã hội dễ hơn dự án hạ tầng xã hội. Bởi, giá đầu tư xây dựng, giá nhà cũng rõ ràng, minh bạch hơn. Doanh nghiệp xây dựng một dự án nhà ở xã hội và được nhà nước chuyển nhượng một khu đất khác để tự khai thác, sử dụng…" - ông Đính nói.

Nhìn nhận ở góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Thanh Tùng (Đoàn luật sư TP.Hà Nội) cho rằng, trong bối cảnh nhu cầu vốn cho phát triển ở Việt Nam rất lớn, hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT hay đổi đất lấy hạ tầng) được coi là một sáng tạo, đóng vai trò quan trọng trong phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, trên thực tế, các dự án BT còn hàng loạt hạn chế, thậm chí có sự biến tướng trở thành mảnh đất "màu mỡ" của tệ tham nhũng, lợi ích nhóm…

Không phủ nhận đề xuất của Chủ tịch HoREA nhưng luật sư Nguyễn Thanh Tùng cũng lưu ý, doanh nghiệp và người dân chắc chắn vẫn quan tâm vấn đề trung tâm của các dự án BT là việc xác định giá trị đúng của cả công trình dự án nhà ở và tài sản công (quỹ đất đối ứng) đem đổi. Tuy nhiên, các văn bản quy định về xác định giá trị này hiện không cụ thể, thiếu minh bạch và tồn tại nhiều khoảng trống, gây nguy cơ tham nhũng lớn. Việc áp dụng Hợp đồng BT vào phát triển nhà ở xã hội chỉ thành công khi giải quyết được các bất cập nêu trên.

×