Chính sách sở hữu nhà chung cư có thời hạn còn  độ "vênh", chưa đảm bảo tính hợp hiến, hợp pháp

Góp ý về một số quy định của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được lấy ý kiến rộng rãi, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị nên giữ nguyên quy định hiện hành, không nên quy định "thời hạn sở hữu nhà chung cư" đối với tất cả 100% dự án nhà chung cư xây dựng mới.

Trường hợp "sở hữu có thời hạn" thì chỉ nên áp dụng đối với các khu đất do Nhà nước quản lý (đất công) thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án.

Cụ thể, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án. 

Trong đó, phương án 1 bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng.

Phương án 2 là giữ nguyên như quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014 (không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư). Với phương án này, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.

"HoREA đã nghiên cứu rất kỹ các đề xuất của Bộ Xây dựng trên cơ sở so sánh, đối chiếu với các quy định của Hiến pháp và pháp luật liên quan, tình hình thực tiễn của nước ta cũng như kinh nghiệm một số nước, điển hình như Singapore.

Trên cơ sở đó, HoREA đã có văn bản góp ý gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng, trong đó đề xuất lựa chọn phương án 2", ông Châu nói.

Dẫn chứng các lập luận để bảo vệ quan điểm của mình, ông Châu cho hay, nhà ở, căn hộ chung cư là tài sản có giá trị rất lớn đối với người dân và thông thường chủ nhà muốn để lại cho con cháu thừa kế. 

Sâu xa hơn, việc không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là nhằm khuyến khích người dân đô thị lựa chọn sống trong nhà chung cư phù hợp với Luật Nhà ở 2014 cũng như yêu cầu "đối với đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư" để sử dụng đất đô thị tiết kiệm, hiệu quả.

Trước đó, Bộ Tư pháp cũng đưa ra ý kiến cho rằng "đề xuất chính sách sở hữu nhà chung cư có thời hạn là 'cơ bản đảm bảo' tính hợp hiến, hợp pháp và tính thống nhất trong hệ thống pháp luật chứ không nhận định 'đảm bảo tính hợp hiến, hợp pháp'. 

Điều này, theo Chủ tịch HoREA có thể hiểu là có thể chưa thật đảm bảo 100% "tính hợp hiến, hợp pháp", có thể có độ "vênh" nên cần phải được xem xét thật kỹ lưỡng, thể hiện qua 3 trường hợp.

Thứ nhất, trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thời hạn đối với các khu đất do Nhà nước quản lý (đất công) thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư bán cho khách hàng thì khách hàng được công nhận quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn theo thời hạn giao đất, cho thuê đất:

"Trường hợp này dễ dược xã hội đồng tình nên trước hết là Nhà nước cần sớm thực hiện đấu giá, đấu thầu các khu đất do Nhà nước quản lý (đất công), để lựa chọn nhà đầu tư xây dựng nhà chung cư sở hữu có thời hạn, tương tự như cách làm của Singapore", ông Châu nói.

Trường hợp thứ 2, khu đất do chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chỉ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thời hạn để xây dựng nhà chung cư để bán thì người mua nhà được công nhận quyền sở hữu có thời hạn:

Trường hợp này là sự thay đổi 180⁰ về chính sách đối với nhà chung cư, theo đó chỉ áp dụng chế độ "sở hữu nhà chung cư có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất xây dựng khu chung cư có thời hạn", như PA1 Mục 4 Chương II Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang đề xuất theo hướng này. 

Theo ông Lê Hoàng Châu, quy định này giúp làm giảm chi phí đầu tư xây dựng nhà chung cư do tiền sử dụng đất có thời hạn nộp cho Nhà nước thấp hơn tiền sử dụng đất ổn định lâu dài, dẫn đến giá bán căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn có thể giảm được khoảng 20% so với căn hộ sở hữu không xác định thời hạn tương tự.

Tuy nhiên, nếu xét về chế độ sử dụng đất xây dựng khu chung cư thì Điều 200 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa quy định như nội dung Phương án PA1 Mục 4 Chương II Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định, nên Phương án PA1 chưa bảo đảm tính đồng bộ và PA1 cũng chưa nhận được sự đồng thuận trong xã hội.

Cuối cùng, đặc biệt cần xem xét thấu đáo trường hợp chủ đầu tư đã có quyền sử dụng "đất ở" ổn định lâu dài; hoặc đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, được chuyển mục đích sử dụng đất và đã được Nhà nước cho phép nộp tiền sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà chung cư bán căn hộ cho khách hàng thì không thể quy định "bắt buộc sở hữu nhà chung cư có thời hạn" như PA1 Mục 4 Chương II Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

"Chủ đầu tư trong trường hợp này có quyền lựa chọn, hoặc bán căn hộ cho khách hàng có quyền sở hữu nhà ở không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài; hoặc bán căn hộ cho khách hàng có quyền sở hữu nhà ở có thời hạn theo hợp đồng mua bán nhà, để đảm bảo sự phù hợp với Hiến Pháp 2013", ông Châu khẳng định.

Ngoài ra, người đứng đầu HoREA cũng kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số điều của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), theo hướng: Quy định đất xây dựng khu chung cư là đất ở ổn định lâu dài hoặc đất ở có thời hạn theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

×