Câu hỏi:

Ông Phan Thanh Hà (Ninh Bình) đặt câu hỏi: Tôi có một miếng đất 500m2 ở đô thị nhưng chưa được cấp sổ đỏ. Vậy miếng đất này của tôi có đủ điều kiện để lại thừa kế cho các con hay không?

Trả lời:

Trao đổi với PV Dân Việt, luật sư Hà Thị Khuyên (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho biết, khoản 1, Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định, người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất khi có các điều kiện như: 

Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định/phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất; Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Ngoài ra, điểm c, khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định, văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

Cần lưu ý, nếu lập di chúc bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đó mới đủ điều kiện để công chứng hoặc chứng thực.

Còn nếu lập di chúc có người làm chứng hoặc không có người làm chứng (không công chứng hoặc chứng thực), người đang sử dụng đất vẫn được thể hiện ý chí của mình là để lại quyền sử dụng đất dù không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao ban hành, việc xác định quyền sử dụng đất là di sản như sau:

Đối với đất do người chết để lại (không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền với đất) mà người đó đã có giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất đó là di sản.

Đối với trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.

Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác gắn liền với đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, cần phân biệt các trường hợp sau:

Trong trường hợp đương sự có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận (đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận), tòa án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất đó.

Trong trường hợp đương sự không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất, tòa án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất.

Đồng thời phải xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để UBND cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trong trường hợp UBND cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với đất không được phép tồn tại trên đất đó, tòa án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.

Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất và cũng không có di sản là tài sản gắn liền với đất, nếu có tranh chấp thì thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND theo quy định của pháp luật về đất đai.

Từ phân tích trên, luật sư Khuyên cho biết, theo hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán, khi quyền sử dụng đất được xác định là di sản sẽ được chia di sản thừa kế. Còn tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định, điều kiện để thừa kế quyền sử dụng đất không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

×