Ban Chấp hành Trung ương đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao". Một trong những nội dung được cho là sẽ tác động tới rất nhiều người đang sở hữu trên 1 nhà trở lên, đó là đánh thuế cao đối với người sở hữu nhiều nhà. Vậy làm thế nào để chính sách thuế này đi vào thực tiễn và tránh tình trạng tận thu hay bỏ sót. Xung quanh vấn đề này, PV Dân Việt đã có cuộc trò chuyện với ông Lê Hoàng Châu, chuyên gia bất động sản, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM.

Đánh thuế cao đối với người có nhiều nhà có khả thi?

Thưa ông, Nghị quyết 18-NQ/TW về đất đai nêu bật vấn đề thu thuế cao hơn đối với người có nhiều đất, nhà ở và người dân rất quan tâm đến quá trình áp dụng, cách thức tiến hành và những đề xuất, ý kiến của cơ quan liên quan. Quan điểm của Hiệp hội về vấn đề này ra sao?

- Thuế là một trong những công cụ hiệu quả để điều tiết nền kinh tế, trong đó có bất động sản, đó là công cụ sắc bén nhất, hiệu quả nhất trong các công cụ hiểu quả. 

Nói đến thị trường bất động sản, chúng ta có ba nhóm công cụ điều tiết, bao gồm: đầu tiên là thuế, nhóm công cụ thứ 2 là tín dụng (vốn vay phát triển và vốn vay mua nhà).

Công cụ tín dụng đi đôi với công cụ tiền tệ do Ngân hàng Nhà nước điều hành. Công cụ tiền tệ do Bộ Tài chính và Uỷ ban chứng khoán điều hành với trái phiếu, cổ phiếu. Đây là công cụ thứ 2 mà Nhà nước có thể điều tiết thị trường.

Nhóm công cụ thứ 3 là quy hoạch, kế hoạch. Quy hoạch sử dụng đất, có thì doanh nghiệp mới có quy hoạch, kế hoạch đầu tư của mình để phù hợp với quy hoạch.

Chính vì vậy, hiểu đơn giản công cụ về thuế là công cụ hàng đầu, giúp tái cân bằng thị trường. Ở Việt Nam, theo tôi chính sách thuế cần điều tiết dựa vào hai trạng thái của thị trường. Trạng thái thứ nhất là thị trường đang phát triển minh bạch, ổn định, bình thường, Nhà nước sử dung công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch… bình thường, không có việc thắt chặt, không có việc.

Trạng thái thứ 2 là thị trường bất động sản có hiện tượng đầu cơ, rủi ro bong bóng thì lúc đó sẽ sử dụng công cụ về thuế, tín dụng ở múc độ để kiểm soát chặt chẽ hơn. Hay có thể sử dụng các công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Quy hoạch phát triển đô thị cần đi đôi với phát triển đô thị. Công cụ thuế đối với người có nhiều nhà chỉ là một trong những công cụ được Nhà nước sử dụng để điều tiết thị trường bất động sản, nhà ở.

Đánh thuế tài sản từng được người dân, học giả kỳ vọng trước đây để hạn chế tiền đổ vào bất động sản hạng sang, siêu sang, nhà ở biệt thự… Hệ quả là rất nhiều dự án ma hàng chục năm không đưa vào sử dụng, lượng lớn tiền chôn vào các dự án này, các khu nhà ở này, gây nợ xấu và ảnh hưởng đến dòng tiền của nền kinh tế. Việc đánh thuế cao hơn đối với người có nhiều nhà phải chăng cũng là một trong các hình thái quản lý thuế đối với tài sản?

- Trong trạng thái thị trường bình thường, minh bạch, chúng ta cần gì đánh thuế cao đối với thị trường bất động sản. Bởi khách hàng mua nhà để ở và nhà đầu tư mua nhà để kinh doanh là hai thực thể của thị trường bất động sản. Vì vậy phải tôn trọng và bảo vệ lợi ích chính đáng của họ, chứ không thể nói là chính sách chỉ bảo vệ người mua nhà để ở không thôi thì chưa đúng.

Người nghèo, có hai nhà trở nên sẽ bị loại trừ trong trường hợp nào?

Tôi có nhu cầu mua nhà ở thứ nhất để ở với gia đình, lúc đó nhà là tiêu sản, khi có nhiều tiền thì có nhu cầu mua, cho thuê thì lại đứng ở vai nhà đầu tư, kinh doanh và theo đúng luật thì đăng ký kinh doanh theo Luật Kinh doanh Bất động sản. Căn nhà đó không hề bị gọi là găm giữ mà là cơ sở kinh doanh của nền kinh tế. Nhà nước phải khuyến khích hình thức này, không thể nói có nhiều nhà để siết chặt lại được.

Nếu tôi mua 2 căn cho thuê, hoặc đăng ký mở cửa hàng cửa hiệu, thì Nhà nước cần khuyến khích, không thể được coi là có nhiều nhà, đánh thuế họ cao được.

Trường hợp thứ 2 là tôi có nhiều tiền, mua hai căn nhà cho thuê, lại có dư tiền mua thêm hai căn nữa, sợ lạm phát, cất giữ tài sản. Tài sản này mới chính là tài sản bị đánh thuế. Còn hai căn nhà cho thuê, mở cửa hàng kinh doanh như trên thì không nên đánh thuế họ, vì đó là tài sản kinh doanh, là chi phí cố định.

Đánh thuế phải khu biệt các đối tượng chịu thuế, để sử dụng công cụ thuế cho đúng, chứ không thể căn cứ vào người có nhiều nhà, đánh thuế cào bằng là không chính xác.

Đánh thuế đối với người có nhiều nhà chắc chắn phải xem xét rất kỹ càng bởi người có nhiều nhà nhưng nhà đó lại là căn hộ nhỏ, nhà ở thu nhập thấp… Họ có nhu cầu mua nhà ở thứ 2, thứ ba để thay đổi cuộc sống, trường hợp này sẽ phải có quy định riêng hay không?

- Rõ ràng vấn đề này phải đặt ra cấp bách. Ở TPHCM, có khu dân cư cũ, mỗi hộ gia đình chỉ có diện tích là 15-17 m2, rất nhiều căn nhà như vậy. Nếu họ mua ba căn ở đó, mỗi căn 15 m2 thì mới có 45 m2 mà cứ căn cứ vào họ có nhiều nhà mà đánh thuế thì lại không chính xác.

Phải căn cứ vào diện tích, giá trị, quản lý chặt chẽ, thông thoáng, không được tận thu, phải nuôi dưỡng, mở rộng nguồn thu và phải đánh đúng đối tượng.

Nếu để có quy định chung toàn quốc sẽ không phù hợp mà phải có sự vào cuộc của chính quyền địa phương. 

Một trong những quy định gây tranh cãi là phải thu thuế khi có yếu tố chuyển nhượng nhanh, mục tiêu là để hạn chế tình trạng lướt sóng, đầu cơ. Tuy nhiên, nếu người mua nhà nhưng thay đổi mục đích kinh doanh, phải bán đi do thua lỗ thì sao? 

- Phải thu thuế khi nhà có chuyển nhượng nhanh trong điều kiện thị trường bị đầu cơ, dấu hiệu bong bóng. Mục tiêu là để ngăn chặn đầu cơ, lướt sóng. Còn việc căn cứ vào "chuyển nhượng nhanh" để đánh thuế không đúng bản chất.

Nếu tôi mua thêm căn nhà định có kế hoạch mở cửa hàng, mở chi nhánh kinh doanh. Tuy nhiên do vỡ nợ, mất khả năng tài chính hoặc nhìn ra không có cơ hội kinh doanh, tôi muốn bán căn nhà đó để chuyển sang mục đích khác chỉ sau 1 tháng hoặc 2 tháng mua vào. Nếu việc thu thuế áp đặt, can thiệp vào kế hoạch của tôi, vô tình chúng ta làm mất đi tính thị trường, can thiệp vào tự do thị trường.

Nghị quyết 18 có nói, đánh thuế cao hơn đối với người có nhiều nhà chứ không phải đánh thuế cao. Rồi đánh thuế cao đối với người mua nhà chuyển nhượng nhanh, nhưng cần bổ sung là trong điều kiện thị trường có dấu hiệu đầu cơ, bong bóng. Còn khi thị trường phát triển bình thường, việc chuyển nhượng nhanh vẫn để bình thường, không nên đánh thuế cao hơn.

Hiện Luật Thuế cần quy định trong trường hợp thị trường xuất hiện hiện tượng đầu cơ, mức thuế suất áp là bao nhiêu, thẩm quyền giao cho Chính phủ. Các tỉnh hoặc Bộ, ngành có thể đề xuất Chính phủ áp mức thuế đối với người có nhiều nhà trong trường hợp xác định địa phương nào, vùng nào đang xuất hiện bong bóng nhà đất.

Làm sống lại các khu biệt thư ma, chặn đầu cơ nhà đất của người giàu

Nếu chỉ áp dụng trong trường hợp thị trường xuất hiện bong bóng, đầu cơ, có phải sẽ quá chậm? Cơ quan nào được ban bố tình trạng thị trường bong bóng?

- Thực tế hiện tượng bong bóng, đầu cơ nhà đất không phải diễn ra trên toàn quốc mà chỉ xuất hiện ở một số địa phương. Chính vì vậy, cần có cơ chế riêng để áp dụng nhằm thu đúng đối tượng mua bán, chuyển nhượng nhanh nhà ở.

Chính phủ có thể quyết định theo đề xuất của địa phương và Bộ ngành (đặc biệt là Bộ Xây dựng). Chúng ta cần cơ chế để áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng nhanh, chậm đưa đất, nhà ở vào sử dụng trong trường hợp xác định được địa phương, vùng đó có hiện tượng đầu cơ, bong bóng.

Thuế suất đánh vào đất không đưa vào sử dụng, triệt tiêu ý chí của người đầu cơ bởi nếu càng găm giữ đất, nhà ở thì càng giảm mục tiêu, hiệu quả kiếm lời….

Có thể, mục tiêu đánh thuế cao hơn đối với người có nhiều nhà ở sẽ hiện thực hoá được ước mơ tăng nguồn cung, hạn chế đầu cơ, làm sống lại các khu đô thị "ma", biệt thư "ma" do cách đánh thuế luỹ tiến theo năm, theo đối tượng. Ông nghĩ sao về vấn đề này?

- Ở Hà Nội, ở ngoại thành có rất nhiều dự án đến 20 năm không đưa vào sử dụng, hoặc có rất ít người ở. Hiện trạng này cũng diễn ra ở nhiều địa phương, đô thị lớn.

Việc đánh thuế đối với người có nhiều nhà, người có đất, nhà ở không đưa vào sử dụng sẽ tạo áp lực buộc cho người sở hữu phải tính toán là có đủ sức để găm giữ hay không, nếu không đủ nguồn lực, thì phải đưa vào sử dụng, cho thuê và cuối cùng là chuyển nhượng. 

Điều này giúp tăng thêm nguồn cung về giá nhà, giúp kéo giảm giá nhà. Hiện nay mất cân bằng thị trường lớn nhất là cung cầu, thứ 2 là lệch pha về phân khúc lại quá lớn.

Trân trọng cảm ơn ông vì cuộc trao đổi này!

×