Bạn đọc Nguyễn Huy Hùng (Việt Trì, tỉnh Phú Thọ) hỏi: Thủ tục chuyển đổi nông nghiệp sang đất ở như thế nào, có phải mảnh đất nào cũng chuyển được hay không? Khi mua đất nông nghiệp để chuyển sang đất ở cần lưu ý gì?

Luật sư Quách Thành Lực - Đoàn LS TP Hà Nội cho biết, căn cứ Luật Đất đai 2013 thì khi mua đất nông nghiệp để chuyển sang đất ở, người sử dụng đất cần lưu ý 5 điều sau:

Một là xác định điều kiện để chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở. Để chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở, mảnh đất đó phải thỏa mãn các điều kiện thì việc chuyển đổi mới được pháp luật công nhận:

Theo điều 106 Luật Đất đai năm 2013, khi mua bán đất nông nghiệp thì đất này phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Không những thế, quyền sử dụng đất hợp pháp phải nằm trong thời gian sử dụng đất và mảnh đất không xảy ra tranh chấp hoặc bị kê biên bản để thực hiện thi hành án.

Để đất nông nghiệp chuyển đổi thành đất ở phải tuân thủ các trường hợp hạn chế hoặc không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Cụ thể đất nông nghiệp thuộc dạng rừng phòng hộ, đất canh tác được bảo vệ thì không được chuyển đổi sang đất ở.

Hai là mua đất nông nghiệp nằm trong diện quy hoạch đất ở. Khi mua đất nông nghiệp chuyển làm đất ở, người dân cần tìm hiểu mảnh đất mình dự định mua đã nằm trong diện quy hoạch đất ở, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Để biết được điều này người mua nên chủ động trực tiếp lên UBND quận (huyện) nơi mình sinh sống để xác minh.

Nếu mảnh đất đó chưa nằm trong diện quy hoạch đất ở thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất chắc chắn sẽ không thực hiện được.

Trường hợp thứ 2, mảnh đất bạn dự định mua đã nằm trong diện quy hoạch của cơ quan nhà nước, mục đích chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở chắc chắn sẽ thực hiện được.

Tuy nhiên, nếu diện tích mảnh đất bạn dự định mua quá lớn thì chỉ có thể chuyển đổi được một phần diện tích trong đó.

Ba là nắm rõ chi phí chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở. Khi mua đất nông nghiệp chuyển sang đất ở, theo quy định của pháp luật, người mua ngoài số tiền mua đất phải chi thêm một khoản tiền để thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sau này.

Bởi vậy, khi mua, bạn đọc cần thương lượng trước với người bán về giá cả mảnh đất, trong đó đã tính cả chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng.

Số tiền người mua cần chi trả cho mục đích chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở phụ thuộc vào bảng giá thuế của từng địa phương. Để tiết kiệm chi phí, tránh mất nhiều chi phí và thời gian chuyển đổi; người mua không nên chuyển đổi tất cả diện tích đất nông nghiệp sang đất ở. Chỉ nên chuyển đổi một phần diện tích đất để làm nhà hay với mục đích chuyển nhượng sau này.

Bốn là hợp đồng mua bán đất phải được chứng thực. Theo quy định tại khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 thì việc mua bán, chuyển nhượng đất đai phải được lập hợp đồng bằng văn bản và có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.

Việc chứng thực hợp đồng mua bán đất được thực hiện tại UBND cấp xã, cấp huyện.

Năm là nắm rõ thủ tục, hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải nộp 1 bộ hồ sơ, bao gồm:

Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất, đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK được ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

Các giấy tờ kèm theo gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở.

Người sử dụng đất sau khi được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp phí sử dụng đất.

Số phí sử dụng đất tính bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có Quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

×