Cuối năm 2019, thông qua sự giới thiệu của một môi giới, gia đình chị Linh anh Tuấn đến xem một mảnh đất thương mại dịch vụ đã có quyết định giao đất và đang chờ cấp sổ đỏ ở Đồng Mai (Hà Đông – Hà Nội) với giá 970 triệu đồng. Người môi giới bán mảnh đất này cho biết so với mặt bằng các thửa đất trong khu vực đã được cấp sổ thì mảnh đất mới có quyết định giao đất này rẻ hơn tới 300 triệu đồng. Khi thực hiện mua bán, anh chị được chủ mảnh đất ký hợp đồng ủy quyền để tiếp tục hoàn thiện các thủ tục pháp lý chờ được cấp sổ đỏ.

Những lô đất như thế này chỉ có thể được giao dịch bằng hợp đồng ủy quyền do chưa được cấp sổ đỏ

Không chỉ gia đình chị Linh anh-Tuấn được các môi giới bất động sản giới thiệu những mảnh đất ở các khu thương mại dịch vụ với giá rẻ hơn thị trường từ 200-300 triệu đồng. Liên hệ với một môi giới bất động sản tại Hoài Đức (Hà Nội), PV được chào mua những lô đất dịch vụ đã được bốc thăm đợt 4 tại xã An Thượng (Hoài Đức, Hà Nội).

Lô đất được giới thiệu có vị trí đẹp, giao thông thuận tiện, giáp những khu đô thị lớn, có giá chỉ 23-24 triệu đồng/m² (tùy thuộc vị trí và diện tích của lô đất). Môi giới này cũng cho biết do lô đất dịch vụ chưa được cấp sổ đỏ nên giá rẻ hơn rất nhiều so với đất thổ cư đã có sổ đỏ trong khu vực. Và hợp đồng mua bán được thực hiện thông qua hình thức là lập vi bằng hoặc hợp đồng ủy quyền. Hiện trên các hội nhóm, diễn đàn mua bán đất đai cũng không khó để bắt gặp những tin rao bán bất động sản bằng hình thức ký hợp đồng ủy quyền do thửa đất hiện tại hoặc căn hộ chung cư vẫn đang trong quá trình chờ được cấp sổ đỏ.  

Trao đổi với PV, luật sư Diệp Năng Bình – đoàn Luật sư TP.HCM cho biết hợp đồng ủy quyền mua bán bất động sản là một dạng bên bán ủy quyền cho bên mua toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nhà đất, chính xác là bên mua sẽ được toàn quyền mua bán, cho tặng, thế chấp, cầm cố… quyền hạn tương đương như người đứng tên trên sổ.

Hiện nay hình thức mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền đang được sử dụng khá rộng rãi trên thị trường bất động sản. Lý do chính khiến nhiều người sử dụng hình thức mua nhà đất theo hình thức này là nhờ thủ tục mua bán nhanh gọn. Khi tiến hành mua bán chỉ cần một người đứng ra mua và một người ký bán, không cần xác định là tài sản chung hay riêng, không cần thủ tục mất thời gian. Chỉ cần buổi sáng có thể hoàn thành thủ tục mua nhà đất mà không cần phải chờ đợi sang tên mất cả tháng trời.

Theo luật sư Bình, hình thức mua bán này khá phù hợp với những nhà đầu tư lướt sóng, bởi mua nhanh, bán nhanh, thu lời nhanh. Với các giao dịch ủy quyền cho người khác thực hiện công việc không phải là hoạt động chuyển nhượng bất động sản nên không chịu thuế thu nhập cá nhân. Trên thực tế, nhiều người giao dịch chuyển nhượng bất động sản bằng hợp đồng ủy quyền nhưng thực chất chỉ là các giao dịch giả cách. Nếu nhìn vào cũng thấy các dấu hiệu như nội dung phạm vi ủy quyền rất chung chung và không xác định giao dịch cụ thể, khá mập mờ…

Ông Bình chia sẻ hiện có nhiều người tin rằng chỉ cần có giấy ủy quyền trong tay thì người mua chính là chủ nhà đất. Nhưng thực tế hợp đồng mua bán ủy quyền cũng có nhiều giới hạn và khi có tranh chấp, mua bán trao đổi với bên thứ 3 cũng có nhiều rắc rối không lường trước được.

Người mua nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền chịu rất nhiều rủi ro, thậm chí có thể mất trắng khi người bán “bẻ kèo”

Bản chất hợp đồng ủy quyền chỉ để hợp thức hóa việc mua bán nhà đất, đồng thời người bán nhà đất sẽ cắt giảm được khoản thuế thu nhập cá nhân. Nếu hợp đồng ủy quyền hết thời hạn người mua sẽ phải chịu thiệt. Thậm chí một trong 2 bên có thể kiện ra tòa và yêu cầu chấm dứt hợp đồng ủy quyền đơn phương.

Trường hợp bên mua hoặc bán trong hợp đồng ủy quyền bị chết, tâm thần, nghiện ma túy dẫn đến mất năng lực dân sự thì hợp đồng ủy quyền đương nhiên chấm dứt. Lúc đó nhà đất về bản chất vẫn thuộc về người đứng tên trên sổ, bên mua tức bên được ủy quyền có nguy cơ không còn được quyền sử dụng và quyền lợi trước pháp luật cũng không được đảm bảo hoàn toàn.

Để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà đất, khách hàng không nên lạm dụng hình thức mua bán qua hợp đồng ủy quyền. Nếu mua nhà bằng hình thức này nên đặc biệt chú ý để tránh những nguy cơ bị mất trắng khi giao dịch. Người mua cần hết sức cẩn trọng vì việc ủy quyền lại cho dù đúng bản chất cũng dễ gặp rủi ro. Với giao dịch giả cách mua bán nhưng bằng văn bản ủy quyền lại thì dễ bị tuyên hợp đồng vô hiệu, tài sản bị diện tranh chấp, bị diện tẩu tán tài sản trốn tránh thi hành án,…

Bên mua cần kiểm tra đúng bản chất bên bán không có điều kiện trực tiếp giao dịch, có hoàn cảnh đặc biệt nên mới phải ủy quyền và ủy quyền lại. Bên mua cần liên hệ trực tiếp bên bán và bằng chứng xác nhận chính thức từ bên bán thông qua điện thoại, email hoặc có các văn bản từ người thân, văn phòng luật sư đi xác thực. Khi đề nghị chuyển tiền trực tiếp qua ngân hàng cho người bán để đảm bảo không bị người được ủy quyền lạm quyền vượt phạm vi ủy quyền và là cách kiểm tra ủy quyền thật hay chỉ là ủy quyền cho giao dịch giả cách.

×