Nguồn cung bất động sản sụt giảm

Thị trường bất động sản thời gian qua ghi nhận nhiều biến động dưới tác động của kiểm soát tín dụng, khiến nhiều doanh nghiệp gặp phải rào cản lớn về nguồn vốn. Giá bán có xu hướng tăng cao khi nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cao cấp và hạng sang.

Ngoài ra, việc dòng vốn cho thị trường bị thu hẹp từ nhiều phía như kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp, sự suy giảm của thị trường trái phiếu… cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung hạn chế. Hiện nay, nhà ở, đất nền vẫn là loại hình bất động sản thu hút sự quan tâm. Đặc biệt, phân khúc nhà ở thương mại trung cấp, bình dân và nhà ở xã hội có lượng cầu lớn đến từ như cầu ở thực của người dân nhưng nguồn cung cho phân khúc này lại khan hiếm.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết thời gian qua, thị trường thiếu trầm trọng nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Tại TP.HCM năm 2020, nhà ở vừa túi tiền chỉ chiếm 1% tổng nguồn cung nhà ở, đến năm 2021 thì xuống còn 0%. Trong khi đó, phân khúc cao cấp lại chiếm 74%, phân khúc trung cấp chiếm 26%. Trong 5 năm qua, sự khan hiếm nhà ở liên tục trong tình trạng báo động đỏ đã dẫn đến giá nhà tăng quá khả năng của đa số người dân.

Theo đó, Bộ Xây dựng vừa công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý 2/2022,  cho rằng thị trường đã cân bằng trở lại giữa hoạt động đầu tư, kinh doanh với mua bán để sử dụng. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cũng chỉ ra, cung về nhà ở thương mại trong quý 2 vẫn chưa được cải thiện, đặc biệt là số lượng dự án được cấp phép mới chỉ bằng khoảng 42% so với cùng kỳ năm 2021.

Trong khi đó, Cushman & Wakefield cũng chỉ ra, thị trường nhà ở TP.HCM bị ảnh hưởng trong bối cảnh kiểm soát tín dụng. Tỷ lệ bán trong quý 2/2022 giảm do lãi suất tăng và khó tiếp cận dòng vốn nhưng giá bán vẫn lập đỉnh.

Trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung thị trường căn hộ tại TP.HCM đạt khoảng 10.700 căn, trong đó phân khúc cao cấp và trung cấp chiếm phần lớn thị trường với hơn 9.600 căn đến từ các dự án cao cấp. Tương tự, đối với nhà phố và biệt thư có khoảng 194 căn được tung ra trong quý này. TP.Thủ Đức được đẩy mạnh phát triển thành nơi tập trung chính của thị trường nhà liền thổ với các dự án quy mô lớn như nhà phố thương mại.

Giá bán sơ cấp tiếp tục leo thang

TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam dự báo nửa cuối năm 2022, do nguồn cung trên thị trường hạn chế, các kênh đầu tư khác không còn hấp dẫn và nhu cầu nhà ở lớn nên bất động sản sẽ tiếp tục đối diện với khó khăn. Thị trường từ nay đến cuối năm sẽ không có gì thay đổi khi nguồn cung tiếp tục thiết hụt, giá bán duy trì mức cao và thanh khoản chậm.

Phân tích kỹ hơn, chuyên gia cho biết, quỹ đất để phát triển dự án mới hiện nay đang khan hiếm trong khi các dự án bị ách tắc về pháp lý. Ngoài ra, các nhà đầu tư hiện đang đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao. Điều này dẫn đến tính thanh khoản thấp vì khả năng chi trả của người dân bị hạn chế.

Lý giải về dự báo giá bất động sản tăng mạnh trong thời gian qua, vị chuyên gia cho hay vì một số nguyên nhân chính như sau: Nguyên nhân khách quan là một số vùng được nhà nước triển khai hạ tầng; giá tăng theo. Ngoài ra, các nhà đầu tư tin tưởng giá bất động sản tiếp tục tăng như các năm trước, có tâm lý e ngại đồng tiền sẽ mất giá do lạm phát tăng nên chuyển hướng đầu tư vào bất động sản. Riêng tại TP.HCM, một số khu vực tăng giá mạnh đến từ sự khan hiếm nguồn cung mới do hoạt động thanh tra, kiểm tra hàng loạt các dự án và quy trình, thủ tục pháp lý, cấp phép dự án kéo dài.

Trong khi đó, ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc R&D DKRA cho rằng nguồn cung và sức cầu ở các phân khúc tiếp tục duy trì ổn định, mặt bằng giá sơ cấp có thể tăng. Cụ thể, giá bán sơ cấp tăng mạnh, nhiều lần thiết lập mặt bằng giá mới, trong khi, thanh khoản toàn bộ thị trường giảm. Chuyên gia của DKRA cho rằng, các dự án của chủ đầu tư đưa ra thị trường không điều chỉnh giảm, có phần tăng, vì nhiều lý do, như chi phí đầu vào tăng (chi phí vật liệu xây dựng, chi phí nhân công...),  giá đất tăng theo mặt bằng chung...

Trong đó, nguồn cung dự báo vẫn chỉ tập trung tại các dự án đã mở bán trước đó và phân bổ ở thị trường giáp ranh TP.HCM như Đồng Nai, Long An và Bình Dương. Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tại TP.HCM có thể sụt giảm, đạt khoảng 70% nguồn cung 6 tháng đầu năm 2022 (9.000 - 11.000 căn); Bình Dương duy trì ở mức khoảng 3.000 – 4.000 căn; Long An khoảng 300 căn; các tỉnh thành khác khan hiếm nguồn cung mới.

"Sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng nếu động thái siết tín dụng bất động sản của các ngân hàng chưa có hướng tháo gỡ kịp thời. Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo và dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường. Dưới áp lực chi phí, đặc biệt là chi phí nguyên vật liệu, mặt bằng giá bán sơ cấp có thể sẽ tăng trong khi giá bán thứ cấp không có nhiều biến động", ông Thắng nhấn mạnh.