Người dân TP.HCM có thể tăng cơ hội mua nhà nhờ chủ đầu tư căn hộ ngắn hạn "bán tháo"

Cho thuê căn hộ ngắn hạn cạnh tranh thiếu công bằng

Thời gian qua, nhiều chung cư tại TP.HCM đã ra các quy định không cho phép cư dân sử dụng căn hộ của mình để kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày theo dạng Airbnb (mô hình kết nối người cần thuê nhà, phòng nghỉ với những người có phòng cho thuê) khi UBND thành phố ra quyết định cấm hoạt động này vào đầu tháng 3.

Động thái này xảy ra khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Theo thống kê, TP.HCM hiện có hơn 8.700 căn hộ tại 24 tòa nhà chung cư đang cho thuê ngắn hạn qua nền tảng Airbnb.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn đang phát triển tràn lan theo mô hình Airbnb trong thời gian qua tại các đô thị lớn, không chỉ gây ra những phiền toái cho cư dân, mà còn đặt ra nguy cơ thất thu ngân sách Nhà nước. Đồng thời, nó còn tạo ra sự cạnh tranh thiếu công bằng với các mô hình lưu trú chuyên nghiệp như khách sạn hay condotel.

Cụ thể, các dự án căn hộ chung cư đều được cấp phép và triển khai dựa trên các chỉ tiêu quy hoạch cụ thể của khu vực về mật độ dân cư, số lượng căn hộ, nhu cầu sử dụng tiện ích công cộng, bãi đỗ xe, hệ thống giao thông, phòng cháy chữa cháy và hạ tầng xã hội.

Những chỉ tiêu này được xây dựng để phục vụ cộng đồng cư dân sinh sống dài hạn, phù hợp với chức năng “nhà ở” trong quy hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, khi một lượng lớn căn hộ bị chuyển đổi mục đích sử dụng thành cơ sở lưu trú ngắn hạn, kéo theo lượng người ra vào mỗi ngày gấp nhiều lần dự kiến có thể khiến hệ thống hạ tầng chung nhanh chóng bị quá tải.

Điều này gây ảnh hưởng đến trải nghiệm sống của cư dân và làm gia tăng chi phí bảo trì, sửa chữa cho ban quản lý tòa nhà trong tương lai. Không những vậy, hoạt động cho thuê ngắn hạn còn khiến việc kiểm soát thông tin người ra vào trở nên khó khăn, tiềm ẩn nguy cơ mất an ninh trật tự, cháy nổ, tệ nạn xã hội.

Đáng chú ý, VARS cho rằng việc sử dụng căn hộ để cho thuê lưu trú ngắn hạn còn tạo cạnh tranh thiếu công bằng trên thị trường lưu trú, nhất là so với các mô hình chuyên nghiệp như khách sạn, condotel. Theo đó, trong khi các loại hình lưu trú chính thống phải tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn pháp lý, vận hành và nộp thuế đầy đủ, thì hoạt động cho thuê căn hộ lưu trú ngắn hạn lại phần lớn diễn ra tự phát, không chịu nhiều ràng buộc pháp lý, giúp giá thuê các căn hộ ngắn hạn thường có tính cạnh tranh cao hơn. Hơn thế nữa, phần lớn hoạt động cho thuê ngắn ngày hiện nay không đăng ký kinh doanh, không kê khai thuế, dẫn đến thất thu ngân sách Nhà nước.

Cần sớm ban hành quy định pháp lý đối với cho thuê căn hộ ngắn hạn

Chuyên gia VARS cho rằng, việc siết chặt hoạt động lưu trú ngắn hạn tại các chung cư để ở, phân định rõ ràng giữa nhà ở và kinh doanh là cần thiết. Không chỉ nhằm đảm bảo an ninh trật tự và quyền lợi cư dân, mà còn góp phần định hình lại thị trường lưu trú theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp và công bằng hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS đề xuất nhà nước cần sớm nghiên cứu, ban hành các quy định pháp lý cụ thể đối với hoạt động cho thuê căn hộ lưu trú ngắn hạn. Trong đó, chủ sở hữu căn hộ muốn cho thuê căn hộ phục vụ lưu trú ngắn hạn phải cam kết không để ảnh hưởng và phải được sự đồng thuận của nhóm cư dân đang sinh sống ổn định tại chung cư. Đối với những mô hình vẫn tiếp tục hoạt động, cần có cơ chế quản lý nghiêm ngặt như đăng ký kinh doanh, khai báo tạm trú, tuân thủ quy định về thuế và tiêu chuẩn vận hành tương tự các loại hình lưu trú hợp pháp. Đồng thời đưa ra chế tài xử phạt đủ mạnh với các trường hợp vi phạm.

Chuyên gia VARS cho rằng, dù cấm hay siết chặt việc quản lý hoạt động lưu trú ngắn hạn tại các chung cư, đều có thể mở ra cơ hội cho người mua ở thực khi giá trị đầu tư dần phản ánh đúng giá trị sử dụng.

Khi hoạt động lưu trú ngắn hạn bị kiểm soát chặt chẽ, tỷ lệ lấp đầy giảm, biên lợi nhuận đầu tư sẽ suy giảm. Đặc biệt, chủ căn hộ nếu muốn tiếp tục cho thuê ngắn hạn sẽ phải đáp ứng hàng loạt yêu cầu pháp lý từ chính quyền như đăng ký kinh doanh, chứng chỉ phòng cháy chữa cháy, nghĩa vụ thuế và các loại phí liên quan. Điều này làm gia tăng chi phí vận hành và làm giảm sức hấp dẫn của hình thức đầu tư này.

Khi các rào cản pháp lý ngày càng được siết chặt, nhiều căn hộ sẽ không còn hiệu quả nếu tiếp tục khai thác lưu trú ngắn hạn. Trong bối cảnh mặt bằng giá căn hộ hiện đã ở mức cao, ít dư địa tăng thêm và dòng tiền khai thác suy giảm, nhóm nhà đầu tư lướt sóng hoặc mua để khai thác ngắn hạn sẽ có xu hướng thu hẹp.

Điều này có thể dẫn đến một bộ phận chủ sở hữu căn hộ cho thuê airbnb “bán tháo”. Hệ quả, nguồn cung căn hộ phù hợp cho người mua ở thực sẽ tăng lên. Đặc biệt, bối cảnh hiện nay, người có nhu cầu sở hữu nhà ở tại các đô thị như TP.HCM là rất lớn.

"Trong bối cảnh thị trường đang đối mặt với nguy cơ “khủng hoảng” nhà ở, nguồn cung sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân thiếu hụt nghiêm trọng, thì việc hạn chế đầu cơ bằng các công cụ pháp lý là cần thiết", ông Nguyễn Văn Đính cho hay.

Liên quan đến vấn đề dịch vụ lưu trú ngắn ngày trong căn hộ chung cư, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết đã có văn bản gửi UBND TP.HCM đề nghị cho phép hoạt động loại hình này.

Hiệp hội cho rằng việc không cho phép chủ sở hữu căn hộ chung cư cho thuê căn hộ ngắn ngày có tác động đến lĩnh vực du lịch của thành phố và nhất là tác động tiêu cực đến sinh kế của khoảng 8.740 chủ sở hữu căn hộ chung cư cho thuê căn hộ ngắn ngày tại 24 khu nhà chung cư và làm cho hàng ngàn người lao động bị mất việc. Đồng thời, điều này làm đứt gãy một phần chuỗi cung ứng cơ sở cho thuê lưu trú ngắn ngày phục vụ khách du lịch, khách vãng lai đến TP.HCM.

Qua đó, HoREA đề nghị UBND TP.HCM xem xét sớm có văn bản giải thích rõ Điều 13 Quyết định 26/2025/QĐ-UBND quy định về quản lý hoạt động cho thuê căn hộ để ở bao gồm hoạt động cho thuê căn hộ để ở dài hạn (thời gian thuê để ở từ 30 ngày trở lên) và hoạt động cho thuê căn hộ để ở ngắn hạn (thời gian thuê để ở dưới 30 ngày, theo tuần, theo ngày).

×