Trước khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai sửa đổi vào đầu năm 2024, các cơ quan của Nhà nước đã có nhiều năm nghiên cứu, tổng kết, đánh giá quá trình thực thi Luật Đất đai 2013. 

Nhìn nhận lại quá trình 10 năm thi hành Luật Đất đai 2013, có thể đúc rút ra rằng:"Nhiều người giàu lên nhờ đất, nhưng cũng có không ít người nghèo đi vì đất", như phát biểu của một nhà lãnh đạo trong hội nghị bàn về căn cứ chính trị xây dựng, hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai.

Xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi) là quá trình đi tìm câu trả lời cho những câu hỏi lớn: "Vì sao nguồn lực đất đai chưa thực sự trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển? Vì sao sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp? Vì sao các khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực đất đai ngày một nhiều và gay gắt hơn?..."

Nhiệm vụ trọng tâm của Luật Đất đai 2024 đã được nêu rõ trong Nghị quyết 18-NQ/TW của Đảng: Nguồn lực đất đai phải được quản lý, khai thác, sử dụng tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; tạo động lực để nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Việc quản lý, sử dụng đất phải đảm bảo công bằng và ổn định xã hội; bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Một cách ngắn gọn, nhiệm vụ của luật là giúp xây dựng đất nước giàu mạnh, hùng cường nhưng không có chủ thể nào trở nên bần cùng hóa, bị bỏ lại phía sau.

Đi vào từng quy định, có thể thấy đạo luật này sẽ tạo cơ hội tốt cho tăng trưởng. Luật quy định tăng cường đấu giá, đấu thầu để chủ yếu phân bổ nguồn lực đất đai thông qua cơ chế thị trường. 

Đấu giá, đấu thầu khi giao đất, cho thuê đất; hạn chế tối đa giao đất theo cơ chế "chỉ định" là phương thức cạnh tranh nhằm lựa chọn những nhà đầu tư có nguồn lực tài chính mạnh, có năng lực kỹ thuật, năng lực kinh nghiệm cao để tăng hiệu quả sử dụng đất, đồng thời tạo ra cơ chế sàng lọc doanh nghiệp để giúp thị trường phát triển theo chiều sâu, chuyên nghiệp.

Như vậy, Luật Đất đai 2024 cùng các đạo luật liên quan (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…) khi thực thi được kỳ vọng sẽ biến đất đai thực sự trở thành một nguồn lực quan trọng của nền kinh tế. Một quy định quan trọng là việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại sẽ chỉ áp dụng cho các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng (có đủ điện, đường, trường, trạm…)

Quy định này triệt để quan điểm chỉ thu hồi đất trong trường hợp thực sự cần thiết để thực hiện những dự án điểm nhấn, tạo động lực phát triển kinh tế, thúc đẩy gia tăng tỷ lệ đô thị hóa, tạo hiệu ứng lan tỏa cho cả vùng, cả khu vực, gắn với cơ hội việc làm và các tiện ích cho người dân trong cả khu vực rộng lớn. Các dự án quy mô nhỏ lẻ, không đáp ứng tiêu chí một khu đô thị sẽ không được thu hồi đất nhằm bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người dân.

Ở đây, ta nhận thấy một sứ mệnh quan trọng không kém của Luật Đất đai: Là công cụ để bảo đảm ổn định xã hội. Luật mới liệu có đảm bảo công bằng và ổn định xã hội; bảo đảm hài hòa lợi ích của các chủ thể?

Luật Đất đai 2024 đang bảo vệ lợi ích của người dân nhiều nhất có thể

Chính sách đất đai thời kỳ mới sẽ tạo ra dư địa cho tăng trưởng kinh tế nhưng không được phép bỏ quên lợi ích của nhóm chủ thể "người dân". Trái lại, người dân phải được quan tâm đầu tiên và phải đóng vai trò trung tâm của mọi chính sách pháp luật.

Đấu giá, đấu thầu là những công cụ phân bổ nguồn lực đất đai cạnh tranh, minh bạch theo cơ chế thị trường, nhưng với hiện trạng phần lớn diện tích đất đai đã có người sử dụng, việc thực hiện cơ chế đấu giá, đấu thầu phải bắt nguồn từ quyết định thu hồi đất của người đang sử dụng. Đây luôn là vấn đề "nóng bỏng" nhất của Luật Đất đai và luôn tiềm ẩn tranh chấp, khiếu kiện.

Như đã nêu trên, đối với nhà ở thương mại, luật mới chỉ cho phép thu hồi đất thực hiện dự án khu đô thị đồng bộ hạ tầng là điểm mới tích cực, phần nào dung hòa các mâu thuẫn xã hội. Người nông dân bị thu hồi các thửa ruộng, sau khi được bồi thường, hỗ trợ có thể tiếp tục sinh sống tại khu vực lân cận và thụ hưởng các tiện ích do dự án mang lại, đồng thời có cơ hội chuyển đổi việc làm khi dự án triển khai.

Các dự án không đáp ứng tiêu chí khu đô thị đồng bộ hạ tầng sẽ phải triển khai thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất. Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định cơ chế sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất. Quy định này nhằm thể chế giải pháp đã nêu trong Nghị quyết 18-NQ/TW: "Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại". 

Trường hợp này, luật quy định doanh nghiệp phải đàm phán, thương lượng với người dân để nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất… Cơ chế thỏa thuận dân sự dựa trên nguyên tắc bình đẳng về địa vị pháp lý sẽ bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người dân so với cơ chế thu hồi đất bằng mệnh lệnh hành chính.

Với cơ chế Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, người dân mất đất là những người đầu tiên phải hi sinh lợi ích cho các dự án cần phải được bù đắp thỏa đáng. Để giảm thiểu bất công thì phải làm thật tốt khâu bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Luật quy định giá đất để tính tiền bồi thường cho người dân phải là giá đất cụ thể, được tính toán thật sòng phẳng theo nguyên tắc thị trường.

Luật Đất đai quy định khi người dân bị thu hồi đất thì tiền bồi thường về đất được xác định theo giá đất cụ thể. Việc bỏ khung giá đất của Chính phủ sẽ trao quyền cho địa phương (gắn liền với trách nhiệm) tự xác định bảng giá đất cập nhật thị trường địa phương mình. Kể từ ngày 01/8/2024, người dân bị thu hồi đất có thể được bồi thường thỏa đáng, tương xứng với giá giao dịch trên thị trường, tất nhiên còn phụ thuộc vào chất lượng thực thi pháp luật của cơ quan có thẩm quyền trách nhiệm quản lý giá đất, gồm định giá đất để bồi thường được trao toàn bộ cho chính quyền địa phương.

Việc luật cho phép đa dạng hóa hình thức bồi thường (bằng nhiều loại đất hoặc bằng tiền) cũng tạo sự linh hoạt cho địa phương cũng như cho người dân. Các quy định về bố trí tái định cư cũng phản ánh rõ tinh thần Nghị quyết 18: Phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất. Khoản 5 Điều 87 Luật Đất đai 2024 quy định rõ chỉ được ban hành quyết định thu hồi đất ở sau khi người dân đã được bàn giao nhà ở, đất ở tái định cư, trừ trường hợp người dân được bố trí tái định cư tại chỗ và đồng ý nhận tiền tạm cư hoặc đồng ý nhận tiền để tự lo chỗ ở, không yêu cầu tái định cư.

"Bồi thường sòng phẳng, hỗ trợ thực chất, tái định cư thuận tiện" là chìa khóa thành công khi thực hiện các dự án phát triển kinh tế. Luật Đất đai 2024 đã khắc phục nhiều nhược điểm của Luật Đất đai 2013 nhưng để luật thực sự đi vào đời sống thì khâu tổ chức thi hành luật lại đóng vai trò then chốt. 

Sự chủ động, linh hoạt, sáng tạo, dám nghĩ, dám làm vì lợi ích chung của chính quyền địa phương là yếu tố quyết định thành công của chính sách đất đai thời kỳ mới với mục tiêu biến đất đai thành nguồn lực để phát triển đất nước vững mạnh, giúp nhiều người giàu lên vì đất mà không ai nghèo đi vì đất.

×