Thiếu đồng bộ

Trong nhiều năm qua, nhà ở xã hội trở thành nhu cầu cấp thiết để giải quyết chỗ ở cho công nhân, người lao động thu nhập thấp. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho biết đồng tình và ủng hộ chủ trương của Nhà nước, song cho rằng quy định bắt buộc dành quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội trong dự án thương mại theo Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP là không linh hoạt và có rất nhiều bất cập.

Cụ thể, các doanh nghiệp cho biết, khi phát triển dự án nhà ở thương mại, khu đô thị trung, cao cấp, đơn vị tư vấn thiết kế phải thiết kế không gian, kiến trúc, cảnh quan phù hợp với nhóm đối tượng khách hàng hướng tới. Do vậy, việc buộc phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội sẽ khiến cho kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của dự án không đồng bộ, thiếu mỹ quan, giảm sức hút của dự án theo phân khúc chủ đầu tư hướng đến.

Cùng với đó, người mua nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại thuộc khu đô thị đều phải đóng các khoản phí quản lý, phí dịch vụ, tiện ích cao cấp. Điều này sẽ gây rất nhiều khó khăn cho cuộc sống sinh hoạt hằng ngày của người mua nhà ở xã hội. Chưa kể, giá bán nhà ở xã hội ở khu vực nội thành trong dự án trung cao cấp buộc phải ở mức cao, khiến người có thu nhập thấp khó có thể mua được.

Các doanh nghiệp cũng chỉ ra, theo quy định, dự án nhà ở xã hội được tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần. Tuy nhiên, trên thực tế quy hoạch tổng thể 1/2000 đã có hệ số sử dụng đất nên khi thực hiện quy hoạch 1/500 không thể tăng hệ số riêng cho đất nhà ở xã hội thêm 1,5 lần. Đồng thời quy định cho tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần nhưng không được tăng tầng cao và dân số nên cũng rất khó thực hiện.

Giá thành cao sẽ làm giảm sức hút đầu tư nhà ở xã hội

Trong văn bản gửi tới Bộ Xây dựng góp ý một số quy định của Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cũng chỉ ra những điểm bất hợp lý của quy định trên.

Theo đó, HoREA nhận thấy, Nghị định 49/2021/NĐ-CP chỉ quy định một phương thức chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích từ 2 ha trở lên, nhưng đã bãi bỏ phương thức "chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20%" mà trước đây đã được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP là không hợp lý, thiếu tính khả thi và không phù hợp với yêu cầu của thực tiễn.

Bởi lẽ, các dự án nhà ở thương mại (khu đô thị, khu nhà ở) rất đa dạng về phân khúc thị trường từ cao cấp đến bình dân, về quy mô diện tích từ dưới 1 đến vài chục, hàng trăm, thậm chí hàng ngàn ha. Vì thế, cần có cơ chế phù hợp để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ dành một phần quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.

Cụ thể, một chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cao cấp 'B' tại phường An Phú, TP. Thủ Đức có diện tích 2ha nên phải dành 4.000m2 đất để xât dựng nhà ở xã hội trong theo quy định của Nghị định 49/2021/NĐ-CP. Chủ đầu tư đã mua lại quyền sử dụng đất khu đất này với giá bình quân 80 triệu đồng/m2 dẫn đến chi phí giải phóng mặt bằng 4.000 m2 lên đến 320 tỷ đồng và đây là chi phí hợp pháp được tính vào chi phí đầu tư nhà ở xã hội. Nên mặc dù dự án nhà ở xã hội này được miễn tiền sử dụng đất, nhưng giá thành nhà ở xã hội tại đây có thể lên đến 35-40 triệu đồng/m2 thì không thể làm nhà ở xã hội được nữa vì giá bán nhà quá cao.

Nếu xác định giá trị quỹ đất 4.000m2 này theo giá thị trường để hoán đổi quỹ đất khác hoặc quỹ nhà ở xã hội khác có giá trị tương đương thì Nhà nước sẽ có nhiều nhà ở xã hội hơn ở vị trí khác và giá bán nhà ở xã hội phù hợp hơn.

Từ đó, hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 1 và Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ- CP) để đảm bảo phù hợp với quy định tại Khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở 2014, trên cơ sở gần như khôi phục lại một số nội dung của Khoản 1 và Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP.

Cụ thể, Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị quy định, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị tại các đô thị loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội, hoặc phải dành 20% quỹ nhà ở của dự án để làm nhà ở xã hội.

Trừ một số trường hợp được quy định tại điều này, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20%.

Cùng với đó, chủ đầu tư được lựa chọn chuyển giao quỹ đất hoặc quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội được xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường theo quy định của pháp luật về đất đai.