Những yếu tố kéo giá nhà Hà Nội vượt xa TP. HCM

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, thị trường nhà ở Hà Nội đang ghi nhận mức giá trung bình cao gần gấp đôi TP. HCM.

Nguyên nhân không chỉ đến từ cung cầu, mà còn xuất phát từ hàng loạt yếu tố đặc thù về cấu trúc đô thị, tâm lý cư dân và dòng tiền đầu tư.

Đầu tiên, theo ông Tuấn, TP. HCM chịu ảnh hưởng nặng nề từ đại dịch Covid-19. Nền kinh tế của thành phố lớn nhất cả nước bị đình trệ trong thời gian dài, khiến dòng tiền đầu tư vào bất động sản rút đi nhanh chóng. Thị trường nhà ở cho thuê ế ẩm, nhiều nhà đầu tư lỗ nặng, mất kiên nhẫn và không còn mặn mà xuống tiền. Trong khi đó, Hà Nội với mức độ tác động nhẹ hơn đã giữ được sự ổn định về tâm lý và giá cả.

Thứ hai, cuộc khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp trong ngành bất động sản giai đoạn 2022 - 2023 càng khiến thị trường TP. HCM rơi vào thế phòng thủ. Nhiều dự án dở dang, thiếu vốn, chậm bàn giao đã khiến niềm tin của người mua suy giảm đáng kể. Hà Nội dù cũng chịu ảnh hưởng nhưng mức độ phân hóa thấp hơn, các khu vực trung tâm và cận trung tâm vẫn giữ giá tốt, không ghi nhận tình trạng giảm sâu.

Thứ ba, sự khác biệt trong cách giãn dân cũng là yếu tố quan trọng. Tại TP. HCM, cư dân có xu hướng chuyển ra vùng ven để tìm nơi ở rẻ hơn, góp phần làm mặt bằng giá khu nội đô khó tăng mạnh. Ngược lại, người dân Hà Nội vẫn giữ tâm lý bám trụ nội thành, dẫn đến giá nhà trong khu vực này liên tục leo thang. Nhiều người mua bất động sản tại Hà Nội còn có tâm lý tích lũy lâu dài thay vì đầu tư ngắn hạn, dẫn tới tình trạng cung không theo kịp cầu.

Cuối cùng, dòng tiền tại thị trường Hà Nội được đánh giá là ổn định và đều đặn hơn. Phần lớn người mua đến từ tầng lớp công chức, nhân viên ngân hàng hoặc các tập đoàn lớn. Với nguồn thu nhập ổn định và kế hoạch tài chính dài hạn, nhóm người này vẫn duy trì được nhu cầu mua nhà, kể cả trong giai đoạn thị trường trầm lắng.

Khoảng chênh giá có thể trở thành lợi thế của TP. HCM

Ông Tuấn cho rằng, mức giá đang neo cao tại Hà Nội trong khi TP. HCM bước vào chu kỳ “định vị lại” chính là điều kiện lý tưởng để thị trường phía Nam phục hồi mạnh trong thời gian tới. Trong 6 tháng tới, TP. HCM được kỳ vọng sẽ tận dụng được lợi thế giá mềm hơn, quỹ đất mở rộng và tiến trình đô thị hóa để thu hút dòng tiền từ các nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội.

Việc sáp nhập đơn vị hành chính tại TP. HCM, đặc biệt là các địa bàn như Bình Chánh, Hóc Môn hay Cần Giờ đang mở ra không gian phát triển mới. Hạ tầng được nâng cấp, chính sách quy hoạch được điều chỉnh theo hướng hợp lý hóa, từ đó tạo điều kiện để hình thành các khu dân cư mới. Nhiều nhà đầu tư từ Hà Nội đã bắt đầu chuyển hướng tìm kiếm bất động sản tại TP. HCM, đặc biệt là phân khúc trung cấp và bình dân, nơi vẫn còn tiềm năng tăng giá.

Trong khi đó, thị trường Hà Nội vẫn giữ nhịp tăng trưởng ổn định nhưng dư địa tăng giá không còn nhiều, nhất là tại các khu vực đã phát triển chín muồi. Việc duy trì mức giá cao sẽ khiến người mua kỹ tính hơn, đồng thời thúc đẩy họ mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các địa phương khác.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nếu không có giải pháp đồng bộ về quy hoạch, quỹ đất và phát triển hạ tầng, giá nhà Hà Nội chỉ có thể đi ngang chứ rất khó có thể "giảm nhiệt".

Ông đề xuất thành phố cần đẩy mạnh phê duyệt và cấp phép các dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội ở các quận/huyện ngoại thành để tạo sức cạnh tranh cho thị trường. Việc phát triển nhanh và đồng bộ hệ thống giao thông kết nối trung tâm với vùng ven cũng sẽ giúp phân bổ lại nhu cầu nhà ở, thay vì "dồn cục" tại nội đô.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Minh Phong, Chuyên gia kinh tế nhận định rằng Hà Nội đang thiếu các đòn bẩy mạnh để thúc đẩy giãn dân một cách tự nhiên. Cần có chính sách thu hút dân cư ra ngoại vi bằng cách tạo ra các "trung tâm phụ trợ", nơi có đầy đủ hạ tầng, dịch vụ và cơ hội việc làm.

Chừng nào nhu cầu ở vẫn chỉ tập trung quanh lõi hành chính - chính trị, chừng đó giá nhà nội thành Hà Nội vẫn sẽ neo cao và vượt xa TP. HCM.

Chênh lệch giá giữa hai đầu tàu kinh tế không chỉ phản ánh sự khác biệt về cung - cầu và cấu trúc đô thị, mà còn mở ra cơ hội dịch chuyển dòng vốn, từ nơi đã tăng nóng sang nơi còn dư địa phát triển. Trong bối cảnh thị trường dần ổn định trở lại, TP. HCM hoàn toàn có thể trở thành điểm đến hấp dẫn cho làn sóng đầu tư tiếp theo. Trong khi đó, Hà Nội cần sớm cân đối lại quy hoạch và phân bố dân cư để thị trường phát triển lành mạnh, bền vững hơn trong dài hạn.

×