Góp ý một số điều của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gửi Quốc hội và Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhấn mạnh, tất cả doanh nghiệp bất động sản đều "mơ ước" muốn được tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, đô thị thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Tuy nhiên, trên thực tế việc xây dựng quỹ đất để thực hiện đấu giá, đấu thầu hiện nay vẫn còn nhiều điểm "vướng".

Cho phép DN thoả thuận nhận quyền sử dụng đất đối với "đất khác không phải là đất ở"

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng, Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng chủ trương "Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất (…); hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất".

Song, hiện nay công tác đền bù, giải phóng mặt bằng là công việc khó khăn nhất, "xương xẩu" nhất kể cả trường hợp do Nhà nước thực hiện, hoặc do doanh nghiệp thực hiện thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất. 

Từ đó dẫn đến tình trạng "đất da beo" không thể thực hiện được dự án, doanh nghiệp bị "chôn vốn", còn đất thì bị bỏ hoang làm "nhếch nhác" bộ mặt đô thị.

"Nếu thực hiện được việc 'Nhà nước thu hồi đất'  theo quy định tại Điều 112 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì sẽ làm tăng tính minh bạch và cạnh tranh bình đẳng, công bằng giữa các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản", ông Châu nói.

Tuy nhiên, có thể do nguồn lực tài chính của Nhà nước có hạn, nhất là năng lực hạn chế của "Quỹ phát triển đất" và "Tổ chức phát triển quỹ đất", nên Nghị quyết 18-NQ/TW còn cho phép "Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại (…).

Đối với các dự án phát triển kinh tế - xã hội phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, cần sớm xây dựng và hoàn thiện cơ chế, chính sách để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất tham gia với nhà đầu tư để thực hiện các dự án dưới hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất".

"Để thực hiện chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW, HoREA đề nghị cho phép tổ chức kinh tế thoả thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với "đất khác không phải là đất ở", gồm "đất nông nghiệp" hoặc "đất phi nông nghiệp không phải là đất ở" (không "dính" đất ở), từ đó để đa dạng hơn quỹ đất", ông Châu kiế nghị.

Không lo thất thoát ngân sách?

Hiện nay, đang có ý kiến quan ngại về việc "thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại", có thể dẫn đến hệ quả làm thất thu ngân sách nhà nước hoặc thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.

Liên quan đến lo lắng này, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, cho rằng, để chống thất thu ngân sách nhà nước, chống thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai là phải tập trung xây dựng, hoàn thiện "các phương pháp định giá đất" và quy định về "áp dụng phương pháp định giá đất" phù hợp cho từng trường hợp để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của từng dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị.

"Quan ngại của việc 'thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại' thì sẽ dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai là không hợp lý, bởi lẽ đây là 02 vấn đề có tính độc lập với nhau", ông Châu nói.

Vì vậy, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định việc "sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất" cần bao gồm trường hợp nhà đầu tư "có đất khác không phải là đất ở".

"Đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 158 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định "các phương pháp định giá đất, áp dụng phương pháp định giá đất", để "luật hóa" Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng và để bảo đảm không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai", Chủ tịch HoREA kiến nghị.