Vợ chồng anh Tiệp – chị Hòa đang có kế hoạch mua nhà mới. Đó là căn hộ thuộc một dự án nằm trên quận Thanh Xuân, gần đường Lê Văn Lương và khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính, các trường học từ mầm non tới THPT cũng ở trong khu, rất tiện lợi. Sau một thời gian tìm hiểu, vợ chồng chị Hòa khá ưng căn hộ gần 100m2, 3 phòng ngủ hiện đang được rao bán 2,5 tỷ đồng.

Nhiều căn dự án tại Hà Nội dù đã cơ bản hoàn thiện trong nhiều năm nhưng chưa có sổ hồng

Tuy nhiên, điều khiến vợ chồng chị Hòa còn băn khoăn đó là căn hộ trên hiện vẫn chưa có sổ hồng.

“Gia đình cô em gái ở khu bên cạnh, đã giới thiệu cho vợ chồng tôi để mua lại căn hộ trên. Là dự án đã hoàn thiện cơ bản được 3 năm nhưng đến nay các hạng mục đều chưa được nghiệm thu, các hộ cũng chưa được bàn giao sổ hồng. Những cư dân ở đây cho biết, sở dĩ tòa nhà chưa có sổ hồng là do chủ đầu tư thi công xây dựng công trình sai giấy phép được cấp (xây dựng vượt 4 tầng so với giấy phép). Hiện những sai phạm của chủ đầu tư chưa được khắc phục.

Tòa nhà có vị trí khá tiện lợi, giá tiền lại vừa sức với vợ chồng tôi nên hai vợ chồng đang băn khoăn quá ạ”. – anh Tiệp chia sẻ.

Hiện nay, mua nhà chung cư đang là sự lựa chọn của nhiều người bởi sự tiện nghi cùng nhiều lợi ích như vị trí thuận lợi, dịch vụ tốt hay an ninh đảm bảo. Song cũng rất nhiều người tỏ ra e ngại về vấn đề mua nhà chung cư chưa có sổ hồng sẽ gặp những rủi ro như thế nào? Hay có nên mua nhà chung cư chưa có sổ hồng hay không?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW

Trao đổi với phóng viên về câu chuyện trên, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho hay: Sở dĩ nhiều người cho rằng mua nhà chung cư chưa có sổ hồng tiềm ẩn nhiều rủi ro bởi khi mua chung cư dạng này bên mua và bên bán chỉ làm hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng, công chứng, di chúc,... Chính vì vậy, khi chủ đầu tư đưa ra sổ hồng thì sẽ đứng tên người chủ đầu tiên, và nếu chủ nhà không hợp tác sang tên cho người mua thì sẽ gây rất nhiều phiền phức. Theo đó, người mua thứ hai, thứ ba... chỉ được ủy quyền sử dụng căn nhà chứ không có gì đảm bảo quyền lợi.

Ngoài ra, theo quy định của pháp luật, đối với nhà dự án, căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng nếu các bên muốn chuyển nhượng có thể làm Hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng nhưng bản chất đây là Hợp đồng chuyển nhượng.

Đối với dạng văn bản này thì người nhận chuyển nhượng có nhiều rủi ro. Ví dụ, sau đó người chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng mất liên lạc hoặc người ủy quyền bị chết hoặc mất năng lực hành vi dân sự.

Căn cứ theo Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp chung cư chưa có Sổ hồng thì được phép bán thông qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Theo khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014 được hướng dẫn chi tiết bởi Điều 32 Thông tư 19/2016/TT- BXD, điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau: Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở; Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Theo đó, pháp luật không quy định đối với căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng nếu các bên muốn chuyển nhượng có thể làm Hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng.

Như vậy, việc mua nhà chung cư chưa có sổ hồng được xem là khá mạo hiểm, tuy nhiên còn phụ thuộc vào lý do mà chung cư đó không có sổ hồng.

Theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc nhà chung cư chưa có sổ hồng, có thể vì chủ đầu tư không đủ giấy tờ pháp lý hoặc tranh chấp giữa chủ đầu tư liên quan tới vấn đề giải phóng mặt bằng, mức đền bù, xây dựng trái phép... Trong đó, những lý do chính thường gặp sẽ là: Thứ nhất, chủ đầu tư chưa hoàn thành công trình; Thứ hai, chủ đầu tư không thực hiện đúng với thiết kế ban đầu nên không đủ điều kiện để làm sổ hồng; Thứ ba, chủ đầu tư đã có sổ hồng nhưng lại mang sổ hồng đi vay vốn ở ngân hàng, cho nên không thể giao sổ hồng cho người mua được; Thứ tư, chủ đầu tư xảy ra tranh chấp về vấn đề giải phóng mặt bằng, xây dựng trái phép,...

“Để chắc chắn, bạn có thể hỏi trực tiếp những người dân đã và đang sống tại chung cư để có những thông tin chính xác nhất về dự án và căn hộ” – Luật sư Nguyễn Thanh Hà nói.

Ngoài ra, để giảm thiểu tối đa rủi ro khi mua nhà chung cư chưa có sổ hồng, người mua nên thực hiện theo quy trình dưới đây:

Nếu mua nhà chung cư chưa sổ hồng từ chính chủ đầu tư thì hợp đồng mua nhà phải được ký trực tiếp với chủ đầu tư và nếu như trong thời điểm giao nhà mà chủ đầu tư vẫn chưa có sổ hồng thì hợp đồng đó phải được công chứng và trong hợp đồng phải ghi chú lại thời điểm có sổ hồng là khi nào.

Để đảm bảo chắc chắn, người mua nên đàm phán để giữ lại phần trăm giá trị của nhà chung cư, đến khi nhận sổ hồng sẽ thanh toán nốt số tiền còn lại.

Nếu bạn mua nhà chung cư chưa sổ hồng từ cá nhân hoặc hộ gia đình thì khi công chứng hợp đồng buộc người bán phải xuất trình hợp đồng mua bán với chủ đầu tư trước đó để thể hiện tính pháp lí của căn nhà.

Nếu như nhà chung cư đó đã mua bán lần thứ 3 thì khi công chứng phải xuất trình hợp đồng mua bán lần cuối cùng và quá trình mua – bán phải được thông qua chủ đầu tư, vì có những trường hợp sẽ bị vô hiệu hóa nên như bỏ qua xác nhận của chủ đầu tư.

Trường hợp này có khá nhiều rủi ro, bởi vậy, hai bên mua và bán nên thực hiện giao dịch ở phòng công chứng để đảm bảo an toàn và quyền lợi cho cả hai bên, đặc biệt là bên mua.

Cũng tương tự như mua nhà chung cư chưa có sổ hồng của hộ gia đình hoặc cá nhân, trong trường hợp này, hai bên mua bán nên lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư tại văn phòng công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch và an toàn cho người mua.

Với trường hợp căn hộ của vợ chồng anh Tiệp, vợ chồng anh cần xem xét kỹ lưỡng. Nếu như đúng là công trình đó đang xây vượt 4 tầng so với giấy phép xây dựng, thì đây là hành vi bị nghiêm cấm theo quy định tại Điều 12 của Luật Xây dựng năm 2014. Nhà nước sẽ không cấp giấy chứng nhận chừng nào những sai phạm chưa được khắc phục.

Vợ chồng anh Tiệp cần xem xét căn nhà đó có thuộc 4 tầng trên cùng không. Nếu căn nhà thuộc 4 tầng trên cùng thì chắc chắn không nên mua vì nếu thanh tra, xử lý, Nhà nước sẽ yêu cầu tháo dỡ, lúc ấy vừa không có nhà để ở, lại rất khó trong việc lấy lại tiền từ chủ đầu tư. Bên cạnh đó, hợp đồng mua bán căn hộ xây dựng trái phép được ký kết giữa chủ đầu tư và người mua sẽ được xem là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, đối tượng của giao dịch là nhà ở không được phép giao dịch.

Nếu căn nhà không thuộc 4 tầng trên cùng, vợ chồng anh Tiệp cũng cần hết sức cân nhắc. Do công trình được xây dựng trái phép, lại chưa biết đến khi nào chủ đầu tư mới khắc phục hậu quả, nên việc được cấp sổ hồng cũng là việc không chắc chắn được cấp. Không có sổ hồng, vợ chồng anh sẽ không được xác nhận là chủ sở hữu căn nhà, không được thực hiện được các giao dịch tiếp theo với căn nhà và gặp nhiều rủi ro. 

×