Các trường hợp xây nhà ở riêng lẻ không phải xin giấy phép xây dựng

Câu hỏi:

Bạn đọc Hoàng Thị Đào (Thái Nguyên) hỏi, từ ngày 1/7 mô hình chính quyền 2 cấp đi vào hoạt động. Vậy xin hỏi, việc cấp phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ được phân cấp thế nào. Quy đình cấp phép cụ thể ra sao?

Trả lời:

Luật sư Hoàng Tùng, Trưởng Văn phòng luật sư Trung Hòa, Đoàn luật sư TP.Hà Nội cho biết, Khoản 2 Điều 3 Luật nhà ở 2014 quy định, nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

Thủ tục cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ

Theo tiểu mục 1 Mục C Phần II ban hành kèm theo Quyết định 864/QĐ-BXD năm 2025 quy định về thủ tục cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ như sau:

Chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho Trung tâm phục vụ hành chính công cấp xã. Trong thời hạn 7 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng công trình cấp III, cấp IV phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa, thông báo 1 lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn thiện hồ sơ nếu tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng quy định hoặc không đúng thực tế.

Cơ quan cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm kiểm tra các điều kiện cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 50 Nghị định 175/2024/NĐ-CP.

Việc kiểm tra được thực hiện như sau: Đối chiếu sự phù hợp của bản vẽ thiết kế xây dựng tại hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng với thiết kế cơ sở được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định và đóng dấu xác nhận đối với các công trình thuộc dự án có yêu cầu thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan chuyên môn về xây dựng;

Kiểm tra sự phù hợp của bản vẽ thiết kế xây dựng tại hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng với bản vẽ thiết kế xây dựng được thẩm duyệt về phòng cháy chữa cháy của cơ quan có thẩm quyền đối với các công trình xây dựng thuộc đối tượng có yêu cầu thẩm duyệt về phòng cháy, chữa cháy;

Kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của báo cáo kết quả thẩm tra (nếu có) đối với công trình có yêu cầu phải thẩm tra thiết kế theo quy định tại Nghị định 175/2024/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung tại Nghị định 105/2025/NĐ-CP và Nghị định 144/2025/NĐ-CP.

Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận bổ sung hồ sơ nhưng chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ.

Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ bổ sung, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép xây dựng công trình cấp III, cấp IV.

Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối chiếu các điều kiện theo quy định của Luật Xây dựng để gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước liên quan.

Trong thời gian 12 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình.

Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng công trình cấp III, cấp IV.

Trong thời hạn 20 ngày (hoặc 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ) kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét cấp giấy phép xây dựng công trình cấp III, cấp IV.

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ

Ngoài ra, theo luật sư Tùng, Điều 93 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 (có hiệu lực từ 1/7/2025) quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ như sau:

Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm: Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;

Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 Luật Xây dựng 2014; Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 Luật Xây dựng 2014.

Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại (1) và phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về đô thị và nông thôn; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định thì phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về đô thị và nông thôn hoặc thiết kế đô thị riêng hoặc quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.

Trường hợp xây nhà ở riêng lẻ không phải xin giấy phép xây dựng

Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi tại Luật Xây dựng sửa đổi 2020, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 (có hiệu lực từ 1/7/2025) quy định, các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc một trong các trường hợp sau đây được miễn giấy phép xây dựng:

Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

Chủ đầu tư xây dựng công trình trong trường hợp này được miễn giấy phép xây dựng, nhưng có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.

Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung huyện, quy hoạch chung xã đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.

Các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ không thuộc một trong các trường hợp kể trên phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật.

×